不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公開日：2023年3月9日

定期借地権付マンションのメリットとデメリット【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の島崎です。

マンション探しをしていると「定期借地権付マンション」という物件を見かけることがあります。定期借地権付マンションは普通のマンション」とはどう違うのか、どのようなメリットとデメリットがあるか解説します。

住宅とカレンダー

（写真はイメージです）

まず、借地権について簡単に説明します。借地権とは「建物を建てるために土地を借りる権利」のことで、土地を借りた人は、地主に定期的に地代を支払うことになります。1992年に施行された新借地借家法で、借地権は「普通借地権」と「定期借地権」に区分されました。

■普通借地権
借地期間が最初30年、1回めの更新で20年、2回目以降の更新で10年と決められています。地主側に正当事由がない限り、借地権は自動更新となります。

■定期借地権
借地期間に定めがある借地権のことです。普通借地権と違い、借地期間満了時には土地を更地にして地主に返還することが原則です。

定期借地権付マンションとは、地主が期限付きで土地の賃借を行い、そこに建てられたマンションは契約期間満了時には建物を解体し、更地にして地主に返還するものです。定期借地権付きマンションを購入した人でも、ふつうに売却したり、賃貸マンションとして貸し出したりすることはできます。

マンションの場合、契約期間は「50年以上」と定められています。実際の契約期間はマンションによって異なり、それぞれの契約期間内には、更地にするための期間（物件によって異なるが1.5～2年程度）が含まれます。最近は、マンションの耐久性が向上していることとなどから、契約期間は60～70年程度のケースが多いようです。

定期借地権付きマンションのメリットから解説します。まず、とても魅力的な立地の物件を手に入れることができることです。なぜ立地が魅力的であることが多いかというと、地主が手放したがらないことを考えるとおわかりでしょう。

さらに、土地を所有していないわけですから土地の固定資産税と都市計画税が非課税となります。また、土地代がかからない分だけ抑えた価格になっていることがほとんどです。

次にデメリットです。まず、借地賃料（地代）と建物解体積立金というふつうのマンションにはない費用が毎月発生することです。

管理費と修繕積立金以外に費用負担がありますので、月々のお支払いを抑えたい方には向いていないかもしれません。また、将来にわたる資産相続ができません。

かなり先ではありますが「解体して地主に返す」という義務がありますので、将来必ず住み替えが必要になり、やや使い捨て的な感じになります。「賃貸にずっと住む」のと似た感じはあります。

そうはいえども、あくまでも分譲マンションの高いクオリティーを取得して快適にマンションライフを送ることができるのは、賃貸よりも大きなメリットを享受できるといえます。

土地所有権マンションでも結局はいつか老朽化して、解体して建て替えるので大きな差はなく、似たようなものかもしれません。

ただ一点、定期借地権の残存期間が短い場合、金融機関に担保価値を評価されず、住宅ローンが借りにくいか、借りられても長期返済は設定できないことがあるかもしれないことには注意しましょう。

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島崎正輝（宅建士・リフォームスタイリスト）

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