不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公開日：2023年1月16日

不動産の売却はなぜ時間がかかるのか。答えは囲い込み【REDSエージェントの不動産コラム】

仲介手数料が「必ず割引、最大無料」のREDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。

REDSの仲介サービスを使って不動産を売却すると、「高く」かつ「早く」売却できることに驚かれるお客様がいます。なぜ、「早く」かつ「高く」が実現できるのか。一般の不動産会社とREDSがそれぞれ売却物件を預かったときにどのように手続きをするか、裏側を包み隠さず解説します。

不動産売却と時間

（写真はイメージです）

1 多くの不動産会社は売却物件を預かってから1カ月は囲い込み
2 REDSでの売却はこんなに早くて高い

多くの不動産会社は売却物件を預かってから1カ月は囲い込み

REDS以外の一般の不動産仲介会社は、売却物件を預かって（媒介契約を締結）から、不動産市場に出すまで、おおむねこのような流れとなります。

ステップ1：媒介契約締結～7営業日まで

まず、不動産売却の媒介契約を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

・一般媒介契約
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約

一般媒介契約以外は、不動産業者専用の物件売買情報専用サイトである不動産流通機構（REINS）に登録しなければなりません。その期日は宅建業法で専任媒介契約は契約の翌日から7営業日、専属専任媒介契約は5営業日と定められています。

ということは、翌日から休日を含め7日間はREINSへ登録しないということです。この間、自社のウェブサイトやSUUMOなどの不動産ポータルサイトで集客します。扱っていることを知った他の不動産会社が内見を依頼しても「REINSへ載るまでは無理です」と当たり前のように言われてしまいます。

ステップ2：REINS登録後しばらく

REINSに登録すれば物件を不動産市場に開放したということであり、誰が買い手になっても問題ないのですが、登録後しばらくは、そうはなりません。ステップ1の期間で集めた見込み客の追客期間と（勝手に）するからです。

つまり、自社で集客したお客様が買う・買わないの白黒が付くまでは、他社を通じての内見は受け付けないのです。これは本当の話で、私も先日、ゼネコン系仲介会社から「自社客がまだ検討中なので無理です」と当然のように言われ、あきれてしまいました。これが囲い込みの正体で、預かった売却物件は実質的に不動産市場に出ないということです。

ステップ3：販売開始からおおむね1カ月後

ステップ2の追客期間からおおむね1カ月、両手仲介ができないかさらに追求し、囲い込みは継続されます。無理そうであれば、ようやく他社へ公開されます。他社を通じて内見を待っていた購入希望者はすっかり意欲がなくなっているか、他の物件に当たり始めているので、戻ってくることはありません。

これがほとんどの物件で行われている、〝不動産売却の裏側〟ですが、知らないのは売主様だけです。

REDSでの売却はこんなに早くて高い

一方、REDSの場合は、公開初日から囲い込みは一切せずに、準備が整いしだいフルオープンにしますので、ホットなお客様を一挙に集客できるのです。

直近（2022年）で、私が担当した売却実績を紹介します。

■横浜市緑区戸建て　4,980万円（満額成約）
媒介契約日10/29→売買契約日11/10
13日間で成約、町内過去最高値（坪単価）を達成

■港区マンション　1億3,480万円（満額成約）
媒介契約日9/10→売買契約日11/4
56日間で成約、マンション内同フロア過去最高値（坪単価）を達成

■大田区マンション　7,980万円（満額成約）
媒介契約日9/26→売買契約日10/14
18日間で成約、マンション内過去最高値（坪単価）

■練馬区マンション　5,880万円（満額成約）
媒介契約日9/25→売買契約日10/10
15日間で成約、マンション内過去最高値（坪単価）

■江東区マンション　5,280万円（満額成約）
媒介契約日7/24→売買契約日8/4
11日間で成約、マンション内過去最高値（坪単価）

■さいたま市緑区マンション　4,280万円（満額成約）
媒介契約日7/23→売買契約日8/7
15日間で成約、マンション内過去最高値（坪単価）

■豊島区マンション　3,480万円（満額成約）
媒介契約日6/24→売買契約日7/19
25日間で成約、マンション内過去最高値（坪単価）

■練馬区マンション　3,380万円（満額成約）
媒介契約日6/12→売買契約日6/30
18日間で成約、マンション内過去最高値（坪単価）

以上は一例です。他社に依頼したらステップ1～2の囲い込みを受けている期間で、REDSなら最高値で売買契約までできてしまうことがお分かりいただけたでしょうか。

早いだけでなく、高値での売却の成功に「なんだかキツネにつままれたみたい」と売主様からよく言われます。百聞は一見に如かず。REDSご売却システムにどうぞご期待ください。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

井原直樹（宅建士・リフォームスタイリスト）

2023年ご売却契約数No.1・ご売却はお任せください。

4.9

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