不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公開日：2022年12月12日

既存不適格建築物でも容積率超過10％以下なら住宅ローンをあきらめないで【REDSエージェントの不動産コラム】

「既存不適格建築物」の住宅を購入する際、住宅ローンの利用はできるのでしょうか。「既存不適格建造物」という名前からして、住宅ローンには通らないのではないかというイメージもあるかと思います。実際のところはどうなのか、解説します。

不動産に関する疑問

（写真はイメージです）

まず「既存不適格建築物」について説明します。現存する建築物のうち、建築当初の法令（建ぺい率や容積率など、その他要件）では合法だったのに、法令などの改正があり、現在に適用される法令においては、不適格な部分が生じた建築物のことです。

一方、当時の法規にも不適合だった建築物のことを違法建築物と呼び、違法建築物は活用することが困難です。

既存不適格建築物には大きく2つのデメリットがあります。

まず、同じ建物を建て替えることができないことです。既存不適格建築物は建てられた当時は合法でしたが、今の法律の基準を満たしているわけではありません。このため、建て替えで新築しようとすると、今の法律に適合させるために、建物規模が小さくなってしまったり、形状が変わってしまったりするほか、建築コストが高くなることもあります。このような予想外の不利益が生まれる可能性があります。

もうひとつのデメリットとしては、銀行の担保評価が低い傾向がある点です。もともと既存不適格建築物は古いということがありますが、担保価値が低く評価されることが多くなります。このため、融資を受けにくくなる傾向にあることは否定できません。

ただ融資が難しくなるといっても、場合によりけりです。たとえばその物件が存する地域の建ぺい率と容積率が建築当初は適合していたのに、法令改正によりそれぞれ8％超過してしまったという場合などは、一律に不可、ということにはなりません。この状況で住宅ローンが組めないというのは、あまりにひどい話ですよね。

既存不適格建築物であることが証明できることが前提となります（違法建築物ではない）が、上記のように、「容積率超過が10％以内」の場合だと、住宅ローンのご相談が可能な金融機関が存在します。その他、物件の立地や築年数など、金融機関側が判断するその物件の担保評価など、融資審査しだいとなりますが、全く利用できないわけではありません。

売買したい物件が既存不適格建築物なので、住宅ローンで購入できない、売却したいけどどうせ売れないだろうなどとお考えになる前に、ぜひ、ご相談ください。

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非公開: 北村隼人（宅建士）

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