皆様はじめまして。
２０２０年１１月より不動産流通システムに入社したエージェントの高場 智浩（たかば ともひろ）と申します。
不動産「売買」に携わるようになったのは２０１５年からです。
不動産業界歴数十年の弊社所属ベテランエージェントには遠く及びませんが、物件調査・契約・住宅ローンの専門部署「業務課」において、６年間で累計約３５０件の契約を担当いたしました。契約に至らなかった案件を含めれば４００件は超えていると思います。
土地や新築戸建、中古マンションのほか、一棟ビル、一棟レジ、オーナーチェンジ区分、借地権等、一通りの物件を経験しております。
「宅地建物取引士」の資格は、１４年前の２００６年に取得しました（当時は「宅地建物取引主任者」という名前でした）。
前職では渋谷区松濤にある、「世田谷区」「渋谷区」「目黒区」「港区」「品川区」「大田区」のいわゆる「城南６区」を専門とする不動産仲介会社に勤務しておりました。
城南エリアおよび隣接する城西エリア（杉並区・中野区）、新宿区・文京区が得意とするエリアです。
千葉県の物件についても、市原市・千葉市中央区新宿に在住し（市原市３０年・千葉市中央区新宿６年）、都内への通学・通勤で長年総武線・京葉線を利用しておりましたので、是非ご相談ください。
以下、今まで行ってきた業務内容を簡単にご紹介させていただきます。
業務課の仕事
地場の不動産業者をはじめとして、ほとんどの不動産仲介会社は分業制を採っておりません。
そのため、多くの場合、お客様のご案内や物件調査、契約書・重要事項説明書の作成、住宅ローン、物件の写真撮影、時にはスーモ、アットホーム等ポータルサイトへの掲載まで、営業が一人で行っています。
もっとも、最近では営業と内勤の専門部署の２つに分けて、分業体制にしている会社が増えてきました。内勤の専門部署は、大体「業務課」という名前で、物件調査や契約書類の作成、住宅ローンを担当しているケースが多いようです。
私が勤務していたのは、渋谷区松濤にある「城南・城西エリア専門」「未公開物件」を売りにする不動産仲介会社の業務課です。
仕事内容は大きく分けて、①物件調査、②契約書・重要事項説明書および覚書・合意書等の作成、③住宅ローンの３つです。
①物件調査
物件調査は、実際に現地に赴いて行う調査と役所での調査を行います。
現地調査の内容は大体下記のとおりです。
【土地】
- 道路幅員・間口（接道の長さ）の計測
- 高低差の計測
- セットバックのラインの確認
- 境界標の確認
- 境界塀（外積・内積・芯積）の位置の確認
- 越境の有無の確認（樹木・塀・屋根・庇など）
- 井戸（息抜パイプ）の確認
- 周辺環境の確認
【新築・中古戸建】
土地と一緒＋室内（設備）の確認
【中古マンション】
- 共用部の確認
- 掲示板のチェック
- 管理人に対するヒアリング
- 室内（設備）の確認
- マンションを管理している管理会社担当者に対するヒアリング
役所調査では区役所や水道局に行き、道路や都市計画・各種法令の確認、図面等資料の取得を行います。
役所の担当者は聞かれたことしか答えないため、最初は何を聞いたらいいか、どうやったら望む答えが返ってくるかわからず、かなり苦労しました。
世田谷区は道路が複雑で慣れるまでが大変でした。
売主が不動産業者の場合は、売主自身が仕入・販売にあたって調査しているので基本的に大きな問題はありませんが、売主が個人の場合は一から調べないといけないため気が抜けません。
②契約書・重要事項説明書の作成
上記調査結果と、売主・物元（売主側の仲介の事）からの物件資料（一見資料）をもとに、契約書・重要事項説明書を作成します。覚書・合意書を作成することもあります。仲介会社としてあくまでも中立的な立場から事実のみを記載します。
③住宅ローン
金融機関によって、借入可能額を算出する基準である「審査金利」「返済比率」をはじめとして、審査条件が異なります。
お客様の職業や年収、年齢、購入する物件の種類、勤続年数、買換え等の事情に合わせて金融機関を選択し、お客様へご案内します。
印象に残る案件
最後に私が担当した案件で特に印象に残っているものをご紹介します。
【目黒区の無地番地】
財務省払い下げの土地（無地番地）を不動産業者が購入し、エンドユーザーへ販売した物件です。
仕入れ決済前の物件で、契約時は地番がありませんでした。
①財務省と不動産業者が契約→②不動産業者とエンドユーザーが契約（解除条件付）→③財務省から不動産業者へ引渡（表題登記・保存登記）→④不動産業者からエンドユーザーへ引渡という流れになります。
【港区の店舗（借地権）】
地主の代理人に弁護士が就いている物件でした。売主が不動産業者だったにも関わらず、賃貸借契約の内容の調整をしてくれず、地主の代理人弁護士と仲介会社の私が直接やりとりをすることになりました。
某メガバンクの融資を利用して購入する予定でしたが、銀行書式の「地主の承諾書」の内容に弁護士が難色を示し、結局ローン解約となりました。
【横浜市神奈川区の古家付売地】
間口が約１.２m、前面道路が建築基準法上の道路ではない物件です。
ストリートビューを見ると、Ｌ字溝とアスファルトで整備された、幅員も４ｍ位ありそうな普通の道路にしか見えなかったのですが、本物件を含め近隣街一帯の道路がが「法第４３条第２項の認定・許可を要する道路状空地」という場所でした。
敷地内には私の身長（１８０センチ）位ある雑草が繁茂しており、車に積んであった看板でなぎ倒しながら調査しました。
【文京区の一棟ビル１１億円】
初めて担当した一棟物の物件です。金額が金額なので非常にプレッシャーを感じました。
エレベーターの修理は、かなり費用がかかるということを学びました。
【桜上水の１Rマンション（オーナーチェンジ）】
決裁までにサブリース契約を解除して引渡しという条件の売買でした。
サブリース契約は違約金を支払えば解約できるものだと思っていたので、賃借人である恵比寿の業者が賃貸借契約書の提出を渋ったり、中々解約手続きに応じてくれず、かなり焦りました。
後日、サブリース契約の解除に絶対に応じない業者もいるということを知りました。
最後に
以上、簡単に自己紹介をさせていただきました。
城南エリア（目黒区・港区・品川区・大田区）、城西エリア（世田谷区・渋谷区・杉並区・中野区）、新宿区、文京区、千葉県の物件は、高場（たかば）までお気軽にご相談ください。
電話：０７０－１４７５－４１９１
メール：to.takaba@red-sys.jp
LINE：redstakaba
