REDSエージェント、宅建士の手塚です。東京アラートもいったん解除され、コロナウイルスと共存の道を歩むことになりました。このタイミングで不動産購入を検討されている方が失敗しないため、お伝えしたいことがあります。

 

女性ライフスタイルイメージ

(写真はイメージです)

 

ローンは前年の収入がカギ

 

どのエリアで、築何年で、どんなマンションに住みたいかなどは、ざっくりご希望を教えていただければ、「こういう物件はどうでしょうか」とこちらからご提案できます。そこから内見のご案内や価格交渉、ローンなど各種手続きも私どもでやります。安心してお任せください。

 

ただ、お客様ご自身でないとできないことがあります。それは、ズバリお金のこと。コロナの影響で、これから本格的に不況の時代に突入すると言われています。自営業の方からサラリーマンの方まで、来年以降の収入が維持されるのか、不安もあるでしょう。

 

しかし、これはけっこう肝心なことで多くの人が知らないことですが、金融機関がローンを出すにあたって金額を計算するのは「前年の収入」です。もし、住まいを買いたいとの希望が強い方で、昨年の収入がよかったという方は、今こそまさにチャンスなのです。逆に、今年これから収入が減りそうだという方は、来年以降、融資額が減ってしまい、希望の物件が買えないということにもなりかねません。

 

「そうはいっても、これから収入が下がってしまってはローンの支払いに困るのでは?」という声もあるかもしれません。でも、不動産は「資産」です。いわゆる「負の動産」にしなければいいだけ。つまり、なるべく流動性の高く、資産価値が高い物件を選べばいいのです。

 

物件探しの前にお金の整理を

 

住宅ローンは組めるうちに組みましょう。そして事前にいくらくらいなら借りられるのかを計算しておくのです。借りられる金額が分かれば、選べる物件が見えてきます。また、月の返済額がいくらになるのかを把握すれば、今後の生活の見通しも立ちます。

 

不動産は非常に高額です。物件を探すのと同じくらい力を入れて住宅ローンについて調べてみることをおすすめします。

 

まず、以下の4点を整理しましょう。

 

・昨年の年収
・勤続年数
・自己資金
・過去の金融履歴

 

一般に年収400万円以上であれば、ローン返済にあてるのは収入の40%が限度とされています。上限まで借りるのはやめた方がいいですが、400万円の40%なので、年間で160万円(金利込み)まで借りられます。審査用の金利は銀行によって異なりますが、ここでは4%、返済期間を35年とすると、約3,000万円の借り入れが可能になります。実際は優遇が受けられるので、変動金利0.475%で借り入れることが可能です。この金利で3,000万円を35年返済で借り入れたら、返済額は月額7万7,544円となります。

 

諸費用は現金で、頭金は10%

 

次に物件購入費用のほかに「諸費用」がかかることも知っておきましょう。ざっと以下のようなものですが、だいたい物件購入費用の5~7%とされています。

 

・売買契約書やローン契約時に貼る収入印紙代
・銀行事務手数料や銀行の保証料
・抵当権の設定や所有権の移転にかかる税金や司法書士の報酬
・管理費や修繕積立金、固定資産税の清算金
・火災保険料
・不動産会社への仲介手数料

 

3,000万円のマンションなら、150万~210万円ほどかかりますが、このお金は住宅ローンで借りることは困難です。住宅ではなく消費性ローンとみられるからです。金融機関によっては「諸費用ローン」というものもありますが、金利が高いので可能なら使わないで現金で用意したほうがいいでしょう。

 

この諸費用のほかに、物件費用の一部にあてる現金のことを頭金と呼びます。頭金が多いと借り入れる金額が少なくなりますから、金融機関の審査や金利優遇が好転することが多いとされます。頭金は物件価格の10%くらいあるとよいでしょう。

 

今ほど価格交渉しやすいときはない

 

この時期の住まい購入では「今ほど価格交渉しやすいときはない」というエージェントもいます。目下の収入が激減した、将来の減収が確実となったために、家を手放してすぐに現金を必要とする人が増えているからです。

 

特殊なこの時期の住まい購入を確実に成功させるためにも、住みたい家を探す前にいくらの現金を用意できるのか、昨年の収入からいくらのローンが組めるのかをご自身でしっかりと把握しておきましょう。

 

 

手塚竜也(REDSエージェント、電話:090-3317-1600、メール:tatsuya@red-sys.jp)
神奈川県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、損害保険一般資格、生命保険一般資格。担当エリアは首都圏一円。居住用、投資用どちらも得意。
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