首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年　東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

道沿い 分譲マンション

（写真はイメージです）

 

グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン

 

売主・住友不動産　東急田園都市線「三軒茶屋」駅　徒歩10分　
2008年2月竣工　全311戸　地上13階地下1階建

 

このマンションも築12年に

 

このマンションは新築販売を5年以上にもわたって続けていました。2007～2012年ごろまでは販売していましたね。あの当時、住友不動産の案件の中では値引きを行っていた数少ない新築開発マンションのひとつだったと記憶しています。

 

販売が長引いた理由はカンタン。何といっても販売価格が高かったからですね。いくら三軒茶屋、太子堂といっても2007年当時で坪単価が400万円を超えるとそう簡単に売れるものではありませんでした。今でも似たようなものですが。

 

それに、ここは人気の「三軒茶屋」といえども駅から徒歩10分。現地付近を歩いても、あまり便利がいいところとはいえません。

 

同じ時期に販売されていたオープンハウスのマンションは長屋形式ですが、価格は、坪単価にするとここの約6割程度だったと記憶しています。2010年ごろにはこのエリアでタワーマンションがいくつか販売されていましたが、いずれも坪単価で300万円台前半がひとつの基準でしたね。はっきりいって、新築時は市場から取り残された物件でした。

 

ご近所の方はよく見ていますからね。「向こう側の住戸には、ほとんど同じカーテンがかかっているわよ」「こっちの棟なんて、夜になるとほとんど真っ暗よ」……。2010年頃に取材で近くに行ったとき、おばちゃんたちに聞いた話です。

 

そもそもこの事業……。住友さん、ちょっと強引すぎましたね。土地の取得は新築販売よりも13年以上も前のことだそうです。近隣でもめたのか、社内でもめたのかは知りませんが、購入者に金利分まで払ってもらおう、というのは、さすがに虫がよすぎる話でした。

 

当時、この物件では大幅な値引きを行っているという情報がいくつも私のところに寄せられていました。多分、実質的な販売価格は坪単価でいえば300万円台の中盤あたりかと思います。それでも「高いなあ」という印象でしたが、時代はうねります。

 

2013年のアベノミクス以降、都心で発生した不動産バブルはたちまち城南エリアに波及。こういった、新築時に極度な販売不振だったマンションの中古での流通価格がジワジワと上がっていきました。

 

このマンションも築12年となった現在、中古の相場観（中央値）は坪単価400万円台の前半から中盤。ただし、年間に売り出される住戸はまだ10数件程度です。今後、マンション市場全体が下落基調になれば、こういう物件は「新築時価格まで」という基準で下がっていきます。検討するとすれば、そのあたりが価格の目安になりそうです。

 

 

榊淳司（住宅ジャーナリスト）
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』（イースト新書）、『マンション格差』（講談社現代新書）など。

 

物件名：グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン

物件外観・画像

物件概要

  • 交通

    三軒茶屋駅より徒歩で10分
    池ノ上駅より徒歩で12分
    下北沢駅より徒歩で16分
    渋谷駅よりバスで15分

  • 沿線

    『三軒茶屋駅』　東急田園都市線　東急世田谷線
    『池ノ上駅』　京王井の頭線
    『下北沢駅』　京王井の頭線　小田急小田原線
    『渋谷駅』　JR山手線　JR埼京線　JR成田エクスプレス　JR湘南新宿ライン　京王井の頭線　東急東横線　東急田園都市線　東京メトロ銀座線　東京メトロ半蔵門線　東京メトロ副都心線　JR湘南新宿ライン宇須　JR湘南新宿ライン高海　相鉄・JR直通線

  • 所在地(住所)

    東京都世田谷区太子堂3丁目37番1号

  • 構造

    RC（鉄筋コンクリート）

  • 階建て

    地上12階 地下1階

  • 築年月

    平成20年3月

  • 総戸数

    311戸

  • 管理方式

    日勤

  • 土地権利

    所有権

  • 用途地域

    第一種住居地域,第一種中高層住居専用地域

  • 小学校区域

    多聞小学校

  • 中学校区域

    太子堂中学校

  • 備考

    ●平成21年10月撮影 ●免震構造 ●バリアフリー ●スーパー「サミット代沢十字路店」約320m　●ルーフバルコニー：あり