首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

マンション

(写真はイメージです)

 

パークシティ浜田山

 

売主・三井不動産レジデンシャル 京王井の頭線「浜田山」駅 徒歩3~9分
全522戸 2009年1月~2010年4月竣工 地上6階 地下1階建

 

ミニバブル崩壊期に販売苦戦

 

そもそも浜田山という街は高級住宅街のイメージを持たれていました。まあ、お屋敷町という感じでしょうか。しかし、こんなものができてしまってから、すっかりマンションの街ですね。遠からず、戸建てを中心とした高級住宅街というイメージは薄らいでいくかもしれません。

 

そしてこのマンションは、2000年代中後半に開発された典型的なミニバブル物件でした。2007年頃に新築分譲販売が始まったころには、高倍率での抽選になりました。あの当時に羽振りのよかった人々が、争って申し込んでいたのです。

 

あの当時、私は冷ややかにこのマンションの販売を眺めていました。というのは、522戸もの準郊外型高級マンションがスムーズに売れた例などほとんどないに等しかったからです。

 

案の定、販売が半分くらいまで進んだところでリーマンショックによってミニバブルが崩壊し、販売には急ブレーキがかかりました。冷静に見てみると、浜田山が高級住宅街といっても、しょせんは「杉並区高井戸東」というアドレス。そこで、新築の分譲価格の坪単価が350万円超というのは、当時の市場としていくらなんでもやや高値挑戦が過ぎましたね。

 

その価格水準は、当時なら港区の好立地マンションが買えるくらいでした。今でも、文京区内だったら新築マンションも何とか買えそうな水準です。当然、販売不振に陥り、建物が完成した前後から怒涛の値引き販売を実施。その後、完売までは2、3年かかっていた記憶があります。

 

現地を見ると、それなりに美しい街並みに仕上がっています。そろそろ熟成感が出てきているころではないでしょうか。こういう街は築20年くらいがちょうどよい感じなのかもしれません。しかし、その後はどうなるのかは建築や街並みデザインしだいということになりそうです。

 

2013年ごろまで低迷した中古マンションとしての流通価格は、その後の局地バブルで持ち直して今は中央値としては坪単価300万円台の中盤あたりが目安。今後、この街の資産評価はどうなるのかについては、私としてはやや厳しい見方をせざるを得ません。

 

井の頭線が乗り入れる渋谷は再開発で大きく変貌し、飛躍の様相を呈しています。しかし、渋谷の開発は東急グループが主体になって行われました。井の頭線の京王電鉄は脇役ですらなかった印象があります。新しいターミナル「渋谷」では、井の頭線の乗り換えがやや不便になってしまいました。そのことが、沿線の不動産価値に今後にどう影響するのか、慎重に見守りたいところです。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

物件名:パークシティ浜田山

物件外観・画像

物件概要

  • 交通

    浜田山駅より徒歩で3分

  • 沿線

    『浜田山駅』 京王井の頭線

  • 所在地(住所)

    東京都杉並区高井戸東1丁目31番18号

  • 構造

    RC(鉄筋コンクリート)

  • 階建て

    地上6階 地下1階

  • 築年月

    平成22年4月

  • 総戸数

    522戸

  • 管理方式

    常駐

  • 土地権利

    所有権

  • 用途地域

    第一種中高層住居専用地域,第一種低層住居専用地域

  • 小学校区域

    高井戸東小学校

  • 中学校区域

    高井戸中学校

  • 備考

    ●バリアフリー ●公園「区立柏の宮公園」約150m ●免震構造

    棟構成
    HOUSE A
    HOUSE B
    HOUSE C
    HOUSE D
    HOUSE E
    HOUSE F
    HOUSE GS、GE、GW
    HOUSE H
    HOUSE I

     ●ルーフバルコニー:あり ●専用庭:あり