首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

高級マンション

(写真はイメージです)

 

広尾ガーデンフォレスト

 

売主・三井不動産レジデンシャル他 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅 徒歩9分
全674戸 2008年11月完成 地上 18 階

 

定期借地権というのが最大のネック

 

新築としてデビューした時には、業界の話題をさらったマンションでした。場所は日赤病院の跡地。といっても定期借地権で、55年後にはぶっ壊して新しい日赤病院を建てるそうです。

 

売主も三井不動産レジデンシャルに三菱地所(現三菱地所レジデンス)と、日本を代表する2つの不動産会社が名を連ね、まさに「鳴り物入り」のプロジェクトとしてスタートしました。場所も「二度と出ない」といっていいほどの好立地。しかし、当時としてはちょっと高すぎました。

 

定期借地権は通常の借地権と異なり、定められた契約期間で借地関係が終了し、その後は更新できません。ここの場合、契約期間は50年のため、50年後には資産はゼロになります。すごーく簡単に言えば、1年で2%ずつ資産価値が減っていくわけです。なのに、販売価格は普通の分譲マンションとあまり変わらないどころか、当時の基準からすればかなり「お高め」でした。

 

このため、当時「買っていいですか?」と相談されたら、「途中で転売しないおつもりで、なおかつ定期借地権をしっかり理解された上でご購入になってください」と申し上げていた覚えがあります。それだけ当時としては高かったのです。

 

このシリーズの「桜」や「楓」の値引き攻勢もかなりのものでしたね。私のところに購入相談を寄せられた方によると、2008年頃の値引き幅は14%前後でした。「椿レジデンス」の場合は、そこまで値引きしているかどうかは定かでありませんが、普通に考えればやっているでしょうね。震災以降、このあたりの人気は高まっていますが、それでも定期借地権でこの価格は高すぎだと思います。

 

ところが、2013年に入って不動産市場の様相は一変しました。黒田東彦氏が日銀総裁に就任して始めたのが異次元金融緩和。市場に大量のマネーを供給して、金利は極限にまで引き下げる……。そのマネーが不動産市場に流れ込んで、都心は一気にバブル化しました。

 

その結果、当時、私が「高い」と考えていた基準を上回るところまで不動産価格は値上がりしましたね。このマンションも定期借地権で残存期間が43年程度にもかかわらず、現在の市場価格は坪単価400万円台の中盤あたりが相場観になっています。新築時は確か300万円台の半ばでした。ちょっと値上がりしすぎです。

 

このマンションは残存期間が減っていくことで着実に価格が下がっていくことが予測されます。だからそれを踏まえた上での売買が行われるべきかと思います。

 

今、所有されているのなら速やかに売却を考えるべきでしょう。今後、市場が下落期に入れば残存期間の減少と相まって価格低下が急加速する可能性があります。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

物件名:広尾ガーデンフォレスト

物件外観・画像

物件概要

  • 交通

    広尾駅より徒歩で9分
    表参道駅より徒歩で13分

  • 沿線

    『広尾駅』 東京メトロ日比谷線
    『表参道駅』 東京メトロ銀座線 東京メトロ千代田線 東京メトロ半蔵門線

  • 所在地(住所)

    東京都渋谷区広尾4丁目1番25号

  • 構造

    RC一部S(鉄筋コンクリート一部鉄骨)

  • 階建て

    地上18階 地下2階

  • 築年月

    平成20年11月

  • 総戸数

    674戸

  • 管理方式

    日勤

  • 土地権利

    定期借地権

  • 用途地域

    第二種中高層住居専用地域

  • 小学校区域

    臨川小学校

  • 中学校区域

    広尾中学校

  • 備考

    ●平成21年11月撮影
    ●エレベータ ●オートロック ●宅配ロッカー
    ●エレベータ ●オートロック ●宅配ロッカー ●ルーフバルコニー:あり