2019年も不動産まわりではたくさんのニュースが報じられました。10月に導入された消費増税に伴い需要動向の変化が見られたこと、同じく10月の台風襲来に伴い災害に強いとされていたタワーマンションの思わぬ脆弱性が露呈したこと、スルガ銀行の不正融資事件に伴い金融庁が引き締めにかかり、同銀も物件を返却した人のローンを棒引きにする方向に追い込まれたこと……。

 

さまざまなニュースの中から時代を象徴し、将来にわたって大きな意味を持つ10本をピックアップし、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏とともに振り返るとともに、2020年の不動産市場の動向について予測してもらいました。

 

(取材・構成 不動産のリアル編集部)

 

牧野知弘氏②-6

牧野知弘氏

 

【不動産のリアル編集部が選ぶ 2019年不動産10大ニュース】

1位 消費増税による新築マンション駆け込み需要が不発、代わりに中古に脚光
2位 スルガ銀行不正融資に伴い金融庁が不動産投資ローンの融資を引き締め
3位 不動産を使った節税に冷や水 路線価の使用を認めない国税方針を司法が支持
4位 台風で武蔵小杉のタワーマンションが機能不全、タワマンの安全神話が崩壊
5位 東京五輪前のホテル建設ラッシュで関西はすでに暗雲も
6位 宮古島で平成バブル超えの建設ラッシュ
7位 空き家が846万戸、5年前より増加
8位 東京五輪選手村跡地の「ハルミフラッグ」分譲受付に応募者殺到
9位 渋谷リボーン 大規模再開発で新ビルが続々
10位 レオパレスで違法建築発覚、入居率ガタ落ち

 

8位 東京五輪選手村跡地の「ハルミフラッグ」に見学者殺到

 

編集部 東京五輪の選手村13万㎡の跡地開発で建設、分譲されるマンション群、通称「HARUMI FLAG」は大手ゼネコンと販売会社が集結し、史上最大の大規模開発となっただけに、2019年最大のマンションイベントと言われました。市場の相場よりも1~2割は安く分譲され、広さと眺望に優れた物件に最終的には5632戸の入居が計画されており、全体では約1万2000人が住む街が誕生することになります。

 

8月までに第1期の1次募集(600戸)が終了し、現在、第1期の2次募集が11月中旬まで行われていましたが、子供連れ家族が多数訪問して担当者との相談ブースは盛況だったということです。

 

牧野 以前のインタビュー(買わぬ新築マンションにたたりなし。そのかわり、中古を10年で買い換えなさい。【不動産事業P牧野知弘氏・1万字インタビュー(上)】)でも指摘しましたが、あまりメリットがみつかりません。

 

少しおさらいすると、まず立地のよさを掲げていますが、専用バスに乗ればたしかに都心まで10分で着きますけど、定員が130人ぐらいで電車の1両分もないので、通勤時は大変なことになります。駅まで歩けば20分以上かかるでしょう。一般の物件よりも割安であるとされていますが、「駅徒歩20分」の物件ですから割安なのは当たり前です。

 

次に、最も肝心なこととして物件の引き渡しは2023年以降になることです。この間のリスク、たとえば金利上昇リスクや家族構成の変化などのリスクを考慮に入れないといけません。

 

投資にも不向きです。富裕層には「ひょっとしたら上がるかもしれないから買っておくか」っていう考え方もあるかもしれませんが2023年まで塩漬けになってしまうような投資商品は普通の投資家は買わないことを知っておくべきでしょう。

 

9位 渋谷リボーン 大規模再開発で新ビルが続々

 

編集部 渋谷で「100年に一度」の大規模再開発が進んでいます。11月1日に渋谷最高峰230メートルの複合施設「渋谷スクランブルスクエア」が開業し、47階建てビル屋上に展望台が設けられて話題を呼んでいます。このほか、8月には会員制シェアオフィスなどが入る「渋谷ソラスタ」、東急プラザ渋谷が入る「渋谷フクラス」が12月5日に開業しました。2012年に開業した「渋谷ヒカリエ」以降、2017年には「渋谷キャスト」、2018年には「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」が建てられ、2023年以降も建設予定です。

 

牧野 渋谷はこれまで若者の街としてのイメージが強く、駅周辺のオフィスビルが不足してビジネスの街として成長することができませんでした。2019年に産声を上げたビルはオフィスビルの中心的存在ですので、渋谷が生まれ変わる大きな通過点になったでしょう。

 

編集部 2000年前後には新興IT企業が渋谷に集結し「ビットバレー」と呼ばれましたが、オフィスフロアの供給が追いつかず、2010年にはGoogleの日本法人が、さらに2017年には渋谷ヒカリエに入ったLINEが脱出してしまいました。それが2019年にGoogle日本法人は渋谷ストリームに新オフィスを開設、サイバーエージェントとミクシィが渋谷スクランブルスクエアに入居しました。

 

牧野 ビットバレー再興に向けた動きが活発化していますよね。再開発を進めている東急グループは大型複合ビルへIT大手を誘致するだけでなく、スタートアップ支援に余念がないこともこの動きを後押ししています。

 

10位 レオパレスで違法建築発覚、入居率ガタ落ち

 

編集部 レオパレス21はこれまで、サブリース契約を餌に地主を説得し、需要を無視してアパートを建てまくり、入居者が減ると家賃保証を打ち切り、訴訟に発展しました。また、界壁がない違法建築のアパートを大量に建築し、テレビ番組に暴かれるとすぐに入居者に対して退去を促すなどして消費者の信頼を失いました。12月にはアパート賃貸事業で11月の入居率(速報値)が前年同月比7.17ポイント低下の79.21%になったと発表。前月10月から2カ月連続で80%を切っていて、施工不良問題を受けた入居率の低下が止まらない状況です。

 

牧野 サブリースでは利益が出る「損益分岐入居率」は80%程度です。この水準を割り込むと資金が流出する「逆ざや」に陥るとされます。経営はますます厳しくなるのではないでしょうか。スルガ銀行や融資資料を改ざんしたTATERUの不祥事も併せて、不動産投資へのイメージが悪化し、2020年以降、ますます下火になっていくのではないかと危惧しています。

 

2020年は時代のターニングポイントになる

 

編集部 2020年の不動産市場をどのように予測されますか?

 

牧野 国民の最大の関心事はなんといっても、2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックでしょうね。ただ、オリパラはイベントに過ぎませんから、このイベントの成否が今後の日本を左右するということはありません。しかし、人々の生活や所有についての考えに対する一連の変化の流れが、この宴の終わりとともに、一気に色濃くなってくると思います。時代のターニングポイントになるといえるのではないでしょうか。

 

先ほどの例で言うと、「新築は中古よりも絶対いいもの」とか「持ち家のほうが賃貸よりいい」など、これまで不動産にまつわる常識とされてきたことが変わる年になるのかなという気がしています。

 

宴が終わると、いよいよ大量相続時代がやってきます。人が亡くなることは絶対に防げないことなので、ある程度、不動産の色が「セピア色」になるのではないかと。その中から新しいビジネスとかシェアリングとかいう考えが前に出てくると考えています。

 

今まで絶好調だったオフィスビルなんかも2020年にターニングポイントがきます。これは数字が示しているのですが、森トラストが発表した「東京23区の大規模オフィスビル供給量調査’19」によると、2020年は過去20年で3番目に高い179万㎡が供給される見込みです。これをさらに後押しするのがいわゆる「2023年問題」(20年に続くオフィス大量供給が予定されていること)。それの前触れが2020年となります。従来の予測よりはだいぶ後ろ倒しになるくらい頑張ったのですが、空室率のターニングポイントは2020年の下期くらいにくるかなと予測します。

 

ホテルなんかもオリンピックが終わった後の優勝劣敗がスタートするでしょう。つくり過ぎだった京都、大阪、東京でもオリンピックが終わればターニングポイントを迎えますね。最近では、マンション専業のデベロッパーなどがホテル事業を手がけるようになってきましたが、彼らのような異業種がホテルを作ると、ホテルづくりの常識とはかけ離れた建物になってしまいますので、こういうものはマーケットで顧客から見放されます。それにより、一部企業の経営破綻や倒産も出てくるかも分からないですね。

 

逆に売買市場はこれからチャンスなので、不動産流通業界はもうかります。オリンピックで益をとろうと不動産を売り出す動きがたくさん出るはずですから。不動産が最安値だったリーマンショックのころに不動産を買ったオーナーは今が一番儲かってますからね。このように時代を見る目を冷静に持っているとチャンスはいっぱいあります。時代の変わり目はものすごいチャンスなんです。そういう視点で2020年を迎えるときっといいことがあるでしょう。

 

4~7位に続く

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牧野知弘氏(オラガ総研株式会社代表取締役 不動産事業プロデューサー)
東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年、三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年、日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。

 

2009年、株式会社オフィス・牧野およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年にオラガ総研株式会社を設立、代表取締役に就任する。2018年11月、全国渡り鳥生活倶楽部株式会社を設立、使い手のいなくなった古民家や歴史ある町の町家、大自然の中にある西洋風別荘などを会員に貸し出して「自分らしい暮らしの再発見」を提供している。

 

主な著書
『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(祥伝社新書)
『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)
『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)
『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)
『街間格差 オリンピック後に輝く街、くすむ街』(中公新書ラクレ)