2019年も不動産まわりではたくさんのニュースが報じられました。10月に導入された消費増税に伴い需要動向の変化が見られたこと、同じく10月の台風襲来に伴い災害に強いとされていたタワーマンションの思わぬ脆弱性が露呈したこと、スルガ銀行の不正融資事件に伴い金融庁が引き締めにかかり、同銀も物件を返却した人のローンを棒引きにする方向に追い込まれたこと……。

 

さまざまなニュースの中から時代を象徴し、将来にわたって大きな意味を持つ10本をピックアップし、不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏とともに振り返るとともに、2020年の不動産市場の動向について予測してもらいました。

 

(取材・構成 不動産のリアル編集部)

 

牧野知弘氏①-6

牧野知弘氏

 

【不動産のリアル編集部が選ぶ 2019年不動産10大ニュース】

1位 消費増税による新築マンション駆け込み需要が不発、代わりに中古に脚光
2位 スルガ銀行不正融資に伴い金融庁が不動産投資ローンの融資を引き締め
3位 不動産を使った節税に冷や水 路線価の使用を認めない国税方針を司法が支持
4位 台風で武蔵小杉のタワーマンションが機能不全、タワマンの安全神話が崩壊
5位 東京五輪前のホテル建設ラッシュで関西はすでに暗雲も
6位 宮古島で平成バブル超えの建設ラッシュ
7位 空き家が846万戸、5年前より増加
8位 東京五輪選手村跡地の「ハルミフラッグ」分譲受付に応募者殺到
9位 渋谷リボーン 大規模再開発で新ビルが続々
10位 レオパレスで違法建築発覚、入居率ガタ落ち

 

4位 台風で武蔵小杉のタワーマンションが機能不全、タワマンの安全神話が崩壊

 

編集部 一般にマンションは戸建てに比べて水害に強いとされてきました。しかし、10月の台風19号襲来で川崎市の武蔵小杉で大規模な冠水があり、47階建てタワーマンションが地下の電気設備浸水で停電し、断水するなどライフラインが断たれて住民たちは生活不能の状況に追い込まれました。セキュリティも災害対策も万全で、「成功した人たち」が住んでいるはずのタワーマンションで思わぬもろさが露呈し、連日ワイドショーで取り上げられるなどして大きな話題となりました。

 

牧野 タワーマンションは1棟に居住する人の数が3,000人前後になるものがあり、エリアによっては急増した住民の数にまちづくりが追いついていないケースが多々見られます。被災した武蔵小杉では急増する児童に小学校の整備が追いつかなかったり、朝夕の通勤ラッシュ時には駅に行列ができるほど大混雑したりしています。今回の水害では下水道整備が追いついていないことも明るみに出てしまいました。1棟あたり数百戸の住民が使う上下水が大量に流れ込むため、雨水の処理が間に合ってなかったんですね。

 

東京都江東区では総戸数30戸以上のマンション建設にあたっては、社会インフラ整備を目的に開発業者に公共施設整備協力金を依頼しています。30戸を超える部分の住戸については1戸当たり125万円の負担を求めており、多くの業者が応じています。

 

今後は武蔵小杉に限らず、タワマンなどの高層建築物に対しては同様の社会インフラ負担金を求めていくべきなのではないでしょうか。社会インフラの整備を開発業者や新住民たちにも負担させることで安心、安全なまちづくりにつなげる。それが今回の台風災害で得た教訓ではないでしょうか。

 

5位 東京五輪前のホテル建設ラッシュ 関西はすでに暗雲も

 

編集部 インバウンド効果でホテルをはじめとする宿泊業界が活況を呈しています。不動産サービス大手CBREによると、2019~21年に主要9都市(東京、大阪、京都、札幌、福岡、名古屋、広島、那覇、仙台)で開業予定のホテルの客室数は約8万室の見込みで、18年末時点の客室数の24%にあたるほどです。都市別では京都が51%増とトップで、大阪の32%増、東京の24%増ということです。

 

牧野 ホテルラッシュですね。オリンピック前の駆け込みがすごいですから。ただ、すでに京都と大阪で過剰供給のツケが出ています。大阪ではビジネスホテルを中心に稼働率が10~15%くらい落ちたところもあるようです。作りすぎ以外にも2つ要因があります。ひとつは民泊が国家戦略特区に指定され、自由に営業可能なこと。簡易宿泊所(ホステル)も住居専用地域を除けば比較的自由で、さすが大阪、「なんでもありーな」という感じですね(笑)。

 

もうひとつは国家間の不仲でおいしいお客さんだった韓国人が減ったこと。さらに付け加えるなら、京都のホテルが大量にできて需要を満たしているので、以前はあった京都からのにじみだしがなくなったということがあります。京都では例年なら満杯だった11月の紅葉シーズンも意外とホテルが空いていて、話題になりました。

 

外国人は宿泊する場所をあまり気にしません。大阪市の西成区のいわゆる「ドヤ街」でもなんと星野リゾートがホテルを建てるらしく、なかなかカオスな状況です。

 

編集部 供給過多とは言え、潜在需要の顕在化を期待する声もあります。主要9都市以外で今後、ホテル建設に狙い目なエリアと言えばどこになりますか?

 

牧野 埼玉の大宮はホテル過疎地で、大きなニーズがあります。これまでビジネス向けにも観光向けも需要があったのに、ホテルが不思議に少なかったですよね。大宮には「パレスホテル」というシティホテルがありますが、土日も満杯です。実は埼玉は大宮の隣のさいたま新都心にさいたまスーパーアリーナがあり、コンサートやイベントに栃木や群馬、新潟、東北から若者がけっこう遊びに来るんですよ。

 

東京から見ると今ひとつ分かりにくいことですが、大宮は地方から人が集まるエンタメ都市なんです。当の大宮の若者は池袋に遊びに来るので、池袋は「埼玉の植民地」「埼玉県池袋市」などと呼ばれるというオチがあります。        

 

6位 沖縄・宮古島で平成バブル超えの建設ラッシュ

 

編集部 沖縄県宮古島が大変な建設ラッシュで地価が高騰しているようです。

 

牧野 宮古島は開発が遅れた島で、石垣島よりも海がきれいで自然が豊か。沖縄最後の秘境だとされています。観光客もそこそこでしたが、2015年度に伊良部大橋が完成すると「インスタ映え」と若者に人気を博しました。以降、観光客数が増え続け、2017年度はそれまでの2倍以上の約99万人に膨れ上がり、18年度は110万~120万人になったと推測されています。国内だけでなく、アジアからの観光需要を当て込み、ラグジュアリーホテルやグランピングリゾートが次から次へとつくられています。

 

これに続き、2019年にパイロットの訓練用だった飛行場が民間に開放され、「みやこ下地島空港」としてリニューアルオープンしました。あんなに小さな島に空港が2つもできるわけで、単純に発着便は倍になります。新空港の滑走路ができた瞬間、東京や大阪の不動産屋が買いまくったため、リゾート地の中には坪2,000円そこそこだったのに現在では坪100万円で取引されていて、実に地価が500倍に跳ね上がったところもあるようです。

 

現在、地元だけでは建設作業員が足らず、コンクリートの型枠工や鉄筋工も東京や大阪から大挙してやってきています。彼らの日当は5万円にもなるため夜の街もだいぶにぎやかで、六本木から出稼ぎにくる女性もいるそうです。なので、賃貸アパートは家賃が都会並みになって、なかなか空いてないそうですよ。

 

それを見込んで首都圏の不動産業者が5年で200棟の木造アパートを建てる計画を発表しました。地元の人は陰で「宮古島の台風を知らないのか、風で全部吹き飛ばされるぞ」と言っているそうです。まあ、すごい話が山のようにあって、平成バブルを超えたような雰囲気ですよ。先の武蔵小杉のタワマン大量建設で人口爆発にインフラが追いついていないことによる弊害を紹介しましたが、こんなにたくさんホテルやアパートを建てて、大量に出るごみを捨てる場所がないとか、水の安定供給が厳しいとの問題が出ないか心配しています。

 

7位 空き家が846万戸、5年前より増加

 

編集部 4月に総務省が「平成30年住宅・土地統計調査」を発表し、全国の空き家数は過去最悪の846万戸(空き家率13.6%)ということでした。5年前の前回調査では約820万戸(13.5%)だったので微増という感じです。

 

牧野 この結果には、野村総研は2018年に1026万戸(空き家率16.1%)と予測していました。野村総研は180万戸ほど予測を下回ったことに対して6月に出したレポートで検証していますが、どこか首をかしげており、幹部がメディアの取材に対して違和感を表明しています。

 

「またデータのねつ造ではないか」となどといううわさもありますが、さてどうでしょうか。

 

編集部 少なく見せかけてメリットはあるんですか?

 

牧野 国民の不安をあおらないようにするためでしょうか。私も分かりません。1,000万戸を超えると新聞が騒ぎ出すからですかね。空き家等対策特別措置法による特定空き家への措置は全国493自治体が取り組むなど国や地方は一定の対策をしていますが、あれは現実には、効果は上げていません。空き家を壊せばお金がかかるし、更地になると税金が上がります。そもそも所有者を特定できず、自治体も及び腰です。

 

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牧野知弘氏(オラガ総研株式会社代表取締役 不動産事業プロデューサー)
東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年、三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年、日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。

 

2009年、株式会社オフィス・牧野およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年にオラガ総研株式会社を設立、代表取締役に就任する。2018年11月、全国渡り鳥生活倶楽部株式会社を設立、使い手のいなくなった古民家や歴史ある町の町家、大自然の中にある西洋風別荘などを会員に貸し出して「自分らしい暮らしの再発見」を提供している。

 

主な著書
『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(祥伝社新書)
『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)
『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)
『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)
『街間格差 オリンピック後に輝く街、くすむ街』(中公新書ラクレ)