12月17日(火)、テレビ東京で「どっちの家を買いますか?」(18時55分~)という番組が放送されました。家の購入を考えているゲストに対して、凄腕の不動産営業マン2人が魅力的な物件のプレゼンを行い、良い方を選んでもらおうという企画です。ジャニーズの人気タレント・村上信五さんが司会を務めています。

 

1組目の自由が丘エリアの物件探しでは、我らがレッズの村上太朗が出演してプレゼン対決を行い、見事村上がご紹介した物件をご購入いただきました。今回の記事では、同番組で2組目として放送された浅田さんファミリーの家売りバトルについて解説いたします。

 

ゲストとして登場した浅田さんの希望エリアは品川区で、予算は5,000万円台。番組でも紹介されていた通り、JR山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」が2020年3月に開業する品川区は、東京近郊で最も注目を集めているエリアの1つです。

 

2組目は、日本屈指のマンション分譲実績を誇る大京グループ・大京穴吹不動産の山本氏と、東京都内を中心に狭小地を活かした新築戸建を展開するオープンハウスの石井氏、この2名の営業マンがプレゼン対決を行いました。

 

その結果、両氏が最終的にプレゼンした物件の購入は見送られたものの、物件選びの途中で大京穴吹不動産の山本氏が紹介した、京急線・青物横丁駅徒歩1分の中古マンションの購入を希望されるという意外な結果になりました。

 

今回は、同番組で紹介された物件を中心に、駅近中古マンションの魅力を解説いたします。

 

マンション

(写真はイメージです)

 

新築プレミアムを考慮すべき

 

駅近中古マンションの魅力を解説する前に、新築物件の注意点である「新築プレミアム」についてご説明しておきます。

 

新築プレミアムとは、新築時の販売価格と、中古として取り扱われる時の売買価格の差を表す言葉です。

 

例えば、今回の番組でオープンハウスの石井氏が同社売主の新築戸建を紹介していました。

 

新築時の価格が6,480万円だった京急線・新馬場駅の新築戸建、入居後6ヵ月間で中古として売却する場合、その中古戸建はいくらで売れるでしょうか?

 

6,000万円なら購入する、という方もいれば、5,500万円ぐらいじゃないと買わないという方もいるでしょう。一般的に、新築から中古になった時点で資産価値が1割~2割程度は低下すると言われています。

 

気を付けなければならないのが残債割れです。

 

6,480万円の家を自己資金無しで全額ローンを組んで購入した後、すぐに転勤や親の介護など何かしらの事情で売却しなければならなくなると、新築プレミアムによって住宅ローンの残債と売却価格が逆転して、残債割れに陥ってしまう恐れがあるのです。

 

この新築プレミアムは、戸建・マンションを問わず起こり得ますので、新築を購入する時はご注意ください。

 

駅6分までの中古マンションは資産性が高い

 

マンションの資産価値を示す指標として、不動産専門のデータ会社である東京カンテイが「PBR」という指標を公表しています。

 

この指数を駅距離で区分すると、駅徒歩6分までのマンションはPBR値が高い、つまり資産性が高いことが示されています。今回、浅田ファミリーが選ばれたのは京急線徒歩1分の中古マンションです。駅距離から考えた場合、高い資産性が保たれると期待できます。

 

品川区では5,000万円台が流通しやすい

 

住宅ローンを借りる金額は、年収の6~7倍程度が目安と言われています。

 

駅距離による資産性を考えれば、大京穴吹不動産の山本氏が最終的にプレゼンした大井町3分・6,980万円も高い資産性が期待できます。この価格は年収900万円の浅田ファミリーなら年収の7.7倍となりますので、住宅ローンだけで賄うには少し高め、自己資金を少しは入れた方が良いという判断になります。

 

一方、総務省が公表している2013年の世帯年収割合によると、品川区では年収500万円までの世帯割合が全国平均を下回り、年収500~700万円が全国平均と同等、700~1,000万円は全国平均を上回っています。

 

今回、浅田ファミリーが選んだ中古マンションの価格は5,780万円、品川区では年収面から考えても売買されやすい価格帯と言えます。売買されやすいということは資産性の高さにも直結します。

 

賃料相場から見る柔軟性の高さ

 

5,780万円の住宅ローンを35年・フラット35(固定金利1.21%)で組んだ場合、毎月168,878円です。

 

また、SUUMOが公表している青物横丁駅の3LDKの家賃相場は20.7万円です。

 

転勤などのライフイベントによって転居を余儀なくされたとしても、賃料の中で住宅ローンの支払いを賄えますので、金融機関側が許せば、そのまま住宅ローンを借りておき資産運用することもできます。

 

何が起きるか分からない将来を見据えた時、このような柔軟性の高いマンションは魅力的です。

 

青物横丁駅の利便性の高さ

 

京急線・青物横丁駅と聞いて駅のイメージが浮かんでくる方は、正直少ないでしょう。最終プレゼンで紹介された大井町駅に比べると地味な印象がぬぐえません。ですが、その立地は魅力にあふれています。

 

まず、青物横丁駅は新築戸建が紹介された新馬場駅と違い、特急が停車します。特急に乗れば品川駅まで1駅です。

 

また、駅前が大きく発展している大井町駅までは徒歩15分程度ですし、徒歩8分の品川シーサイド駅の目の前にはイオンが入るショッピングモールオーバルガーデンがあります。青物横丁駅前にもオーケーストアがあり、日常のお買い物に非常に便利な立地です。

 

さらに徒歩7分ほどで楽しい遊具がたくさんの鮫洲運動公園もあります。

 

このように、通勤、買物、子育ての環境が整った立地にありますので、お子様が生まれた浅井ファミリーにとっては最適な住環境といえるでしょう。

 

最後に

 

番組としては、最終プレゼンで推されなかった青物横丁のマンションが選ばれるという展開は意外なものでした。

 

ですが、ご説明したように青物横丁駅から徒歩1分という立地は非常に利便性が高く、資産性にも優れています。

 

これから本格的な子育てが始まる浅井ファミリーにとっては、最終プレゼンされた物件よりも、駅近ながら落ち着きのある青物横丁駅の中古マンションの方が適しているなと素直に感じた次第です。

 

斉藤勇佑(宅地建物取引士)
大学卒業後、5年間不動産売買業務に従事。その後、不動産管理会社に転職し、分譲マンションの維持・管理を中心とした業務に5年間かかわり、現在は不動産のストック分野の業務に従事。

 

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