12月17日(火)、テレビ東京で「どっちの家を買いますか?」(18時55分~)という番組が放送されました。

 

家の購入を考えているゲストに対して凄腕の不動産営業マン2人が魅力的な物件のプレゼンを行い、良い方を選んでもらおうという企画です。ジャニーズの人気タレント・村上信五さんが司会を務めています。

 

今回は、センチュリー21・ジャパンの桃原氏と我らがレッズの村上太朗がプレゼン対決を行いました。

 

ゲストとして登場した板倉さんの希望エリアは自由が丘で、予算は3,000万円台。自由が丘はSUUMOの「住みたい街ランキング2019」関東版の第19位にランクインしている人気エリアで、駅前にはおしゃれなお店が立ち並びます。番組の中で住宅評論家の櫻井幸雄さんが解説していたように、人気の高い自由が丘エリアの相場は4,000~5,000万円です。予算の3,000万円台で探せる物件は、築年が古かったり、土地が借地だったりと一癖あるものが多くなります。

 

センチュリー21の桃原氏は居住性を重視した物件をプレゼンし、対するレッズ村上は資産性を重視したプレゼンを行った結果、今回は村上が提案した、尾山台にある築24年・3,780万円のマンションが選ばれたのです。

 

その決め手は何だったのか? 本稿では、放送時間などの関係で取り上げきれなかった、築年数の違いによるメリットを中心に解説いたします。

 

青空に映えるマンション

(写真はイメージです)

 

住宅ローン控除は大きなメリット

 

住宅ローンの借入残高の1%が、10年間、所得税から控除される「住宅ローン控除」。この魅力的な控除を受けられるかどうかは、物件を探す時の大きなポイントの1つです。

 

実は住宅ローン控除の適用要件の1つに築年数があり、中古マンションの場合、その要件は「築25年以内」です。今回レッズ村上が提案した物件は築24年ですから、住宅ローン控除の適用を受けられます。

 

例えば、物件価格3,780万円のうち3,500万円の住宅ローンを組んだとしましょう。3,500万円の1%は35万円です。そこから10年間で少しずつ住宅ローン残高は減っていきますが、累計で250~300万円近い税金の控除を受けられることになるのです。

 

しかも消費税増税の影響を抑える措置として、2020年12月末までの入居であれば、さらに3年間控除が延長されます。(※11年目以降は控除内容が変わります)

 

こうした住宅ローン控除を考慮すれば、築26年3,500万円のマンションと築24年の3,780万円の物件は、実質ほぼ同額と言っても良いでしょう。

 

登記にかかる費用も軽減される

 

不動産を購入した後は、引き渡しと同時に、旧所有者から新所有者に登記名義を移転する必要があります。これには登録免許税という税金が課税されますが、この登録免許税も、築25年以内のマンションは軽減税率が適用されます。

 

通常、建物の名義を移転する登記には、その建物の評価額に対して2%の登録免許税が課税されますが、これが築25年以内のマンションだと0.3%まで軽減されるのです。

 

これも先ほどの3,780万円の物件で考えてみましょう。一般に不動産の評価額は売買価格のおよそ70%といわれていますので、計算すると約2,600万円になります。また、この評価額を建物部分と土地部分で分けて考えると、マンションの場合は土地の評価額が少なめですので、2,600万円のうち2,000万円を建物の評価額としてみましょう。

 

そうすると、軽減を受けられない場合の登録免許税は40万円なのに対し、軽減が受けられる場合は10万円です。築年数が数年違うだけで、約30万円のメリットを受けられます。

 

購入時の諸費用を30万円も削減できれば、新居のインテリアなどを充実させられますし、引越費用にも充てられます。

 

住宅取得資金の贈与の特例も

 

「家を買う時に、親から援助を受けた」というケースはよくあります。子どもの門出を祝う気持ちで援助するこのお金も、税制上では「贈与」に該当し、贈与税の対象となります。

 

もし何の特例の適用も受けずにご両親から1,000万円の贈与を受けた場合、基礎控除110万円を除く890万円が課税対象となり、税率は30%ですので267万円も贈与税が課税されてしまいます。

 

一方、住宅取得資金の贈与の特例を受けた場合は、2020年3月末までなら2,500万円までの贈与は非課税になるのです。これもまた非常に大きい節税メリットです。

 

そして、この住宅取得資金の贈与の特例も、適用できる住宅の条件は築25年以内になっています。

 

ご両親からの贈与をもとに住宅資金を考えている方は、この特例を受けられるか否かによって数百万円も差が生まれます。購入予定の家は特例が適用されるかどうか、必ずチェックしましょう。

 

実は仲介手数料も…売主物件ならレッズは仲介手数料無料

 

ここまでご紹介した「住宅ローン控除」「登録免許税の軽減」「住宅取得資金の贈与の特例」だけでも十分メリットを感じられますが、実は私たちレッズの物件には、さらに大きな特典があります。

 

それは、売主が不動産業者の場合、「仲介手数料が無料になる」ということです。

 

不動産売買の仲介手数料の上限は、「物件価格×3%+6万円+消費税」と定められており、大手を含む一般的な不動産仲介業者はこの金額を仲介手数料として請求します。

 

今回、板倉さんが購入した尾山台の物件価格は3,780万円ですから、一般的な不動産会社から購入すると約130万円もの仲介手数料が生じます。しかしレッズなら、この仲介手数料が0円なのです。

 

130万円もお得になれば、リフォーム費用にも充てられますし、そもそもこの差額を見越した上でもう少し予算を上げて物件を探すこともできるでしょう。

 

最後に

 

冒頭でも述べたように、自由が丘は発展している人気の街です。今回レッズ村上が提案した尾山台のマンション以外にも多彩な物件が売り出されており、その中にはもっときれいで広い物件もあるでしょう。

 

ですが、それは築年が古かったり、狭かったりして、今回ご説明したような税制上の優遇を受けられないかもしれません。優遇を受けられるか否かで資金計画に数百万円の差が生じます。見た目だけの判断は禁物です。

 

一般の方々には分かりにくい、税金優遇や仲介手数料値引きなどの要素が、物件探しに大きな影響を与えるかもしれません。まずは不動産売買を熟知した、信頼できる宅建士に相談してみてはいかがでしょうか。

 

斉藤勇佑(宅地建物取引士)
大学卒業後、5年間不動産売買業務に従事。その後、不動産管理会社に転職し、分譲マンションの維持・管理を中心とした業務に5年間かかわり、現在は不動産のストック分野の業務に従事。

 

■関連する記事

「どっちの家を買いますか?」家売りバトルにレッズ・村上が出演!

「どっちの家を買いますか?」-番組では語られなかったレッズ・ベテランエージェントの挑戦

「どっちの家を買いますか?」-レッズ・「静観」の村上にインタビュー

「どっちの家を買いますか?」キレイで安いマンションにはワケがある