ソニーの連結子会社で不動産事業やITプラットフォーム事業などを展開する「SREホールディングス」が2019年12月19日、東証マザーズに上場しました。

 

同社の「SRE不動産」(旧ソニー不動産)は家電やゲーム機で世界に名だたる企業であるソニーがそのIT技術力を生かし、ヤフーと共同で運営する「おうちダイレクト」でマンションの推定売却額をはじき出したり、買いたい物件を探せるデータベースを提供したりしています。また、REDSと同様、売主か買主どちらかの希望をかなえるエージェント制を採用するなど、不動産業界の商習慣(こちらの記事などをご参照ください)とは一線を画した営業スタイルで注目を集めてきました。

 

SREホールディングスの上場は、今後の不動産業界にとってどんな影響を及ぼすのか、一般のお客様にとってどんなメリットがあるのかなどを不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏に聞きました。上下2回にわたってお届けします。

 

(取材・構成 不動産のリアル編集部)

 

牧野氏インタビュー01

牧野知弘氏

 

「経験と勘」から「透明で公平」へ

 

――SREホールディングス(旧ソニー不動産)が年内にも東証マザーズに上場します。同社は2014年に設立、ソニー出身の西山和良氏が代表取締役を務めています。当初から売却か購入どちらかの立場になるエージェント制を導入しているほか、不動産業務以外にも、ITプラットフォーム事業とAIソリューション事業も展開しているということです。この上場は不動産業界に今後どんな影響を与えていくのでしょうか?

 

牧野 不動産仲介の業界においては、ひとつの大きなトレンドを示す動きでしょうね。不動産流通業というのは旧態依然としているところがあって、エリア限定的に根付いている「町の不動産屋さん」の経験と勘で不動産価格が決められています。その後、大手が中小を席巻していくという流れはあったものの、基本的には地場の情報に基づいた経験と勘に基づく価格付けが行われてきました。消費者から見るとその価格付けや両手仲介はどことなく納得感の薄いものでした。そんな不動産流通業界に、ある種のくさびを打ち込むことになったと考えています。

 

――今後、ITプラットフォームやAIを使った価格付けにつながっていくと

 

牧野 そうですね。流通取引の透明性ですとか、フェアな取引が根付いていくでしょう。そこに向けて、ひとつの風穴を開けたと思います。

 

異業種から迫られる改革に業界が脅かされている

 

――「黒船」という言葉があるように、日本では業界改革を迫るのはいつも外部の存在ですね

 

牧野 「やっぱり」という表現をあえて使うことになりますが、業界の内部からではなく、異業種、とりわけネットを含めた次の時代を担うシステムをつくる業種の方からやってきましたね。流通業界から見ると、浸食されたというところに大きな意味があります。大きな脅威ととらえています。

 

――ソニーやヤフーというネット企業との合弁企業がうまくいくと、また他業界からの参入もありうるんでしょうか?

 

牧野 そういった意味で風穴が空いたと言ったんです。異業種からとても入りやすくなったきっかけをつくったといえます。先日も、ある家電メーカーに呼ばれ、幹部の前で不動産業界の話をしてきました。

 

――SREは2020年までには上場する意向を示していました。他業種からの新規参入で、5年間で上場するというのは大変だったと思います。期待はされますか?

 

牧野 脅威でもあると同時に期待値も高いですよ。ただ単に仲介業におけるプラットフォームだけではなく、私はたとえば不動産投資の分野で力を発揮してほしいと思います。AIを使った物件評価や投資スタンス、投資の決定などがさらに進んでいけば、非常に分かりやすくフェアな価格決定が可能になってくるんじゃないかなと。これは流通業界のみならず、不動産鑑定業界にも影響していて、やがて鑑定士がいらなくなるんじゃないかということにつながりかねません。

 

――そういう意味では脅威ですね。

 

牧野 ネット不動産は不動産業界内での評判はあまりよくないと聞いていますが、それくらい脅威なんだろうと僕は受け止めています。レコードがCDになって、その後にネット配信になったように、技術革新による変化に目を向けないのでは将来がありません。不動産業界は敵と見なすのではなく、どう使いこなすのか。自分たちの知恵とこういった新しいツールをどう融合させていくのかにフォーカスをしていくべきでしょう。

 

ただ、的確な評価がされるようになれば非常によいツールになるのではないかと思います。私も不動産投資をたくさんやってきましたが、いろんな変数(賃料や世の中の景気や金利)の中で、投資の判断をするツールとして、AIをはじめとしたこうした技術を使いこなしていくことがスタンダードになれば、不動産投資のマーケットにおいてもよい影響がでるものと考えています。

 

これまで動かなかった不動産が動き出すかも

 

――不動産テック企業でも業績を上げているところはいくつか出てきましたが、そこの先頭打者のような位置づけになるかもしれないですね

 

牧野 この業界はけっこうレッドオーシャンですからね。不動産テックが確立されるまでの間は茨の道ですが、それはどの分野でも必ず起こることです。目先の赤字を忌避するのではなく、投資をした結果が3年後、5年後に成果を上げる格好になってくれば、マーケットの中で存在感を示すのではないか。町の不動産屋を含めて、旧世代の不動産会社の生きる場所はだいぶ縮小されるのではないかと思います。

 

もうひとつ期待できる効果は、これまで価値が低くて見向きもされなかった物件が流動化するのではないかということです。法改正という壁はありますが、物件価格が安すぎてだれも扱わない物件を、システムを通じてお互いにスマホで取引ができるようになれば、取引コストは大きく下がります。人手を割いていたら扱えなかった物件が動き出すと、社会的な意味は大きいですね。

 

家というものが正当に評価され、取引が促進されるようになるなら、いつかはAmazonで売られるようなことにもなるでしょう。

 

(下)に続く

 

 

牧野知弘氏(オラガ総研株式会社代表取締役 不動産事業プロデューサー)
東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年、三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年、日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。

 

2009年、株式会社オフィス・牧野およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年にオラガ総研株式会社を設立、代表取締役に就任する。2018年11月、全国渡り鳥生活倶楽部株式会社を設立、使い手のいなくなった古民家や歴史ある町の町家、大自然の中にある西洋風別荘などを会員に貸し出して「自分らしい暮らしの再発見」を提供している。

 

主な著書
『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(祥伝社新書)
『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)
『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)
『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)
『街間格差 オリンピック後に輝く街、くすむ街』(中公新書ラクレ)