私は東京23区と川崎市で開発されている新築マンションの現場をくまなく調査する。その内容に専門的な分析とコメントを加え「資産価値レポート」としてエリア別にまとめて、ネット上でダウンロード販売している。販売開始からすでに10年以上、さまざまなマンション開発の現地を見てきた。

 

ここ数年、新築マンションの開発は都心に偏重してきている。さらに、1物件あたりの敷地面積は徐々に狭くなっている印象を持つ。

 

都心や近郊の開発案件を見ていて、残念に思うことも多い。それは「もう少し丁寧に地上げができなかったのか?」という気持ちである。

 

宅地造成前

(写真はイメージです)

 

地上げに応じなかった不動産の末路

 

敷地があまりにも変形したものだったり、明らかに地上げの失敗と思える建物が残されていたり…。マンションに囲まれるように残された小さな建物やその敷地には、不動産としての資産価値はほとんど見出せなくなっている。地上げ前よりもマンションが完成した後の方が、評価はかなり低くなるはずだ。

 

そういう建物はたいてい人が使っている様子がうかがえる。中にはまだ細々と何かの店舗を経営していることもある。きっと、頑固なオーナーが最後まで売却を拒み続けたのだろう。その結果、どうにも使えない不動産の物件が取り残されたことになっているのだ。

 

現オーナーががんばっている間はいいだろう。しかし、相続が発生した後、その不動産を受け継いだ人はどうなるのか。常識的に考えると、ある程度の条件で地上げに応じて売却するか等価交換をしておいた方が資産の質がよくなる場合が多い。

 

年々価値が下がっていく不動産を保有し続けるよりも、たとえ低金利でも金融資産に変換しておけば目減りはない。固定資産税などの保有コストも不要だ。等価交換で得た店舗やマンションの住戸は、元の建物よりも売りやすく、貸しやすい不動産に生まれ変わっている。

 

ダンプで突っ込む時代から経済的に追い込む時代へ

 

地上げというと、老夫婦が営んでいる古くて小さな店舗に対して強引に売却を持ちかけたり、拒まれるとさまざまな嫌がらせをしたりというイメージが強い。あの平成バブルの前後にはそういうケースが多々あったのは事実だ。しかし、平成を経て令和になった今、「ダンプで突っ込んだ」なんて話はすっかり聞かなくなった。

 

ただ、分かりやすい暴力的な手法はとられないものの、やり方はもっと陰湿になっている。タワーマンション用地の地上げなどは開発側が徐々に用地を買い進めると同時に、行政的な縛りや営業環境を悪化させることで零細地主や店子を徐々に追い込んでいくのだ。

 

それはそれで問題である。開発側や行政の都合だけで売却や立ち退きを迫る地上げには、断固として異を唱える。しかし、「ここで今の商売を続けても仕方ないでしょう」とか「ここに住み続けるよりも、もっと便利なマンションに引っ越したら」とか思えるような建物が、新しく開発されたマンションの一角に取り残されているケースも多い。そういった場合、地上げを拒否することがほとんどだれの利益にも結び付いていない。

 

そういった開発の事例を目の当たりにする度に、私はいつも思うのだ。「もう少し丁寧に地上げをできなかったのか?」と。そして、その建物を何年か後に相続した人は、きっと戸惑うに違いない。「なぜ、あの時オヤジ(オフクロ)はここを売っておいてくれなかったのか?」そういったことを防ぐために、地上げはより丁寧に行うべきである。多少時間がかかろうとも、粘り強く取り組むべきである。

 

地上げは普通の不動産業者の仕事

 

先述のように「地上げ屋」というと、ガラの悪い男たちをイメージするかもしれないが、今は違う。地上げ屋というのは、不動産業の一種である。地上げの専門業者もいるが、多くの場合は普通の不動産業者が自社の開発事業の一部として行っている場合が多い。

 

地上げは、気の長いビジネスである。1年や2年でまとまる話なんてほとんどない。場合によっては10年以上かかる場合もある。その間は当然、手間もヒマもお金もかかる。業者としての体力も忍耐力も必要だ。しかし、うまく行った場合は得られるものも多い。

 

実は、私の事務所から見える一帯は地上げの最中である。窓の外には100台以上は駐車できるコインパーキングが広がっている。そこに隣接して残されているのは、敷地面積が30坪から60坪程度の建物が3棟。この3棟の地上げが終われば、コインパーキングと合わせた敷地にタワーマンションが建つのだろう、と勝手に想像している。

 

ところが、今の事務所に引っ越してきて4年近く経ったが、見ている限りでは地上げは1ミリも進んでいない。また、この先何年かかるのかもわからない。個人的には窓の外を醜悪なタワマンに塞がれるよりは、今のままであってほしい。

 

しかし、残された3棟の建物が単体としてあと何十年も存続し得るとは思えない。各オーナーは、売却するかタワマン内に床を確保するのが得策ではなかろうか。自分で住みたくなければ売ればいい。私の目から見ても、そこはいかにも売りやすそうなタワマンになるのだから。

 

説得と対話に長けた地上げは尊い

 

新たにマンションが開発される敷地を見て回っていると、つくづく「地上げ」という営みの大切さを実感する。売却と立ち退きに応じない建物にダンプで突っ込むのは論外だが、アタマが凝り固まった年配者を、粘り強く説得して新しい価値観を理解してもらうのは、ある意味では尊い仕事ではなかろうか。

 

もちろん、そこには利害や打算が絡んでいる。うかうかと地上げに応じれば相場よりも安く買われてしまうかもしれない。ただ、何年も売却を渋っているような場合、安く買い叩かれることは少ないだろう。その間、地主側も勉強して相場観を養っているはずだ。

 

不動産というのは、利用してこそ価値がある。逆にいうと、利用できない不動産には価値はない。日本人には土地を所有することに何ものにも代えがたい価値を見出すDNAが組み込まれている。その根源は、土地は滅多に手に入らないし、持っていれさえすれば値上がりする、という思い込みだ。しかし、それは昭和までの感覚にすぎない。

 

不動産の価値が乱高下した平成の時代を経て、令和は不動産を客観的な利用価値で評価する時代となった。一度得た土地に命を賭ける「一所懸命」の時代は過ぎた。令和こそ、対話と説得に長けた地上げ屋が活躍してほしい。

 

◆ ◇ ◆

 

昭和、平成時代を経て日本のマンションは大きな転換期を迎えています。人生のうちで大きな買い物となるマンション選びにおいては、常に最善の選択をしたいものですが、そのためには変化に即して考え方や行動を変えていかなければなりません。長年にわたりマンションを取り巻くさまざまな業界の最前線をウオッチしてきた住宅ジャーナリスト、榊淳司氏がこれまでの常識はどの時点からどのように変わってきたのか、そしてこれからどう変わっていくのか、マンション購入を考えているみなさまにとって有益かつ目からウロコのお話満載で語っていきます。

 

◆ ◇ ◆

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『限界のタワーマンション』(集英社新書)、『すべてのマンションは廃墟になる』『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。