金融とネット技術を融合しようとする試みはフィンテックと呼ばれている。不動産の世界においても、フィンテックのような試みができないものか、と多くのチャレンジが行われていて、「不動産テック」と呼ばれている。しかし、今のところ大成功しているケースはない。平成の時代には壮大な失敗があった。旧ソニー不動産(現・SREホールディングス)のケースである。

 

パソコンと女性

(写真はイメージです)

 

客に面倒な作業をさせたことが失敗の原因

 

「売主側からは手数料を取らない」。これが旧ソニー不動産の最大のウリであった。ただ、手数料が発生しない代わりに、売主は自分で物件情報をソニー不動産のサイトに登録しなければならなかった。この作業はかなり煩雑である。

 

考えてみれば、我々が不動産を売却しようとして仲介業者に依頼すると、さまざまな書類や情報を求められる。比較的カンタンな中古マンションでも、一発ですべての書類と情報を取りそろえることはできないほうが多い。買主にとって必要な情報を、不動産の素人がすべて用意することなど、どだい無理なのだ。

 

一方、不動産を売る側にもさまざまな不安や不明点があるものだ。物件情報が単純な中古マンションでも、少しリフォームしてあったり、建具の立て付けが悪くなっていたり、壁や天井に汚れがあったりする。これが戸建になると物件固有の情報はさらに複雑になる。

 

そういうところを、親切な不動産屋さんに相談し不明点をハッキリさせながらいろいろと決めていきたい、と考えるのが、一般人売主の心理ではなかろうか。そのあたりを、ソニー不動産のシステムではうまくケアできなかったと推測する。だから普及しなかった。

 

やはり不動産仲介は対面が基本

 

現在、私の認識の範囲では、ネット上で売買契約の突っ込んだ段階まで進めるような不動産テックのシステムはない。物件情報はネット上にあふれているが、契約はもちろん物件の案内もやはりフェイスtoフェイスが基本だ。この原則からほとんど進化していない。

 

何といっても不動産は物件しだいだ。特に中古物件はモノを見てみないと何とも言えない場合がほとんどである。では今後、不動産取引におけるネット技術の進化はどの方向に向かうのだろうか?まず、賃貸契約は今やネットのみでも可能となっている。以前は宅建士が重要事項説明を対面で行わなければならないという決まりだったが、現在はオンラインで行う「IT重説」ができるようになっている。金額も小さいので、これはネットで完結できるやり方が何かと便利かもしれない。

 

しかし、物件の売買となると、やはり対面が基本だろう。特に実際に住むための物件の売買は、買い手が物件をしっかりと自分の眼で確認し、その際に生じるさまざまな疑問に売り手側がきちんと答えられる状態が不可欠だ。そこでは仲介業者が大きな役割を果たす。

 

いかなる不動産テックもレインズにはかなわない

 

では、不動産テックにはこれ以上、進化することはないのだろうか。もし可能性があるとすれば、物件情報の提供部分だろう。あるいは旧ソニー不動産が試みたように、売主が不動産業者を介さずに直接情報サイトに売却希望物件を登録できるようなシステムについては、まだ可能性があると思われる。

 

現在、中古マンションの情報サイトならかなり充実したものがいくつもできている。中には住戸別に評価額が分かるサイトまで出現している。私も新築マンションの資産価値を評価する際や、一般人から売却の相談を受けた場合に利用することはある。ただ中身はまだまだ不完全だ。現状では参考程度にしか使えない。

 

もっとも信頼性が高いのは、やはり国土交通省の指定流通機構であり、不動産業者のみが閲覧できる情報サイト「レインズ」であろう。ここには成約事例が登録されているから、もっとも現実の相場観に近い。しかし、これも完全ではない。完全な情報サイトがないことは、業者にとっても不便だが、一般消費者にとってはさらに分かりにくい。この情報の非対称性が、現状では不動産仲介業者が一般消費者よりも有利な立場を維持できる原因となっている。つまり、仲介業者はレインズによっておおよその相場観がつかめるが、一般消費者にはそれが不可能なのだ。

 

私は相談者から持ち込まれた物件の売買をお手伝いすることも多い。その関係で、提携業者からレインズ情報を手軽に提供される立場にある。私のところにやってきた相談者に、レインズで得た情報を見せると大いに喜ばれる。しかし、この関係性にはいつも不自然さを感じる。

 

一般消費者もレインズを見られるようにしておけば、うんと効率的になるのに、なぜレインズを一般開放しないのだろう。どう考えても仲介業者の情報についての優位性を守るためとしか思えない。レインズは、一般開放すべきだ。そうしない理由はほとんどない。仲介業者の利益よりも、広く一般消費者の利便性を向上させた方が取引の活発化につながり、結果的に業界全体を繁栄させるはずだ。

 

仮に、レインズが一般開放されると、スーモやホームズ、アットホームなどの不動産ポータルサイトは存在意義が薄れる。売却物件についてのほとんどの情報はレインズに集まるのだから、物件を探す一般消費者はレインズだけをチェックしてればいいことになる。

 

不動産テックで売買の入り口はかなり改善できる

 

ただ、不動産ポータルサイトがすべて消滅するかというと、そうはならないだろう。レインズは公的なサイトであるから、中立的な情報の出し方しかできないようにすればいい。そうすれば、一般のポータルサイトはレインズと同じ情報でもそれぞれのやり方で加工したものを提供する、という独自性を発揮できる。今でもスーモやホームズは、似ているようで違いも多々ある。

 

あるいは、購入希望者が物件の内覧案内の希望日を提示することや、ある程度までの条件を交渉することができる機能を備えるようにしてもよいだろう。場合によっては、仲介業者の担当者とスカイプを通して対話できるようなシステムを組み込んでもいい。一般消費者側の映像を送らない選択ができる(問い合わせた人の個人情報がばれない)ようなシステムも使いやすそうだ。

 

そういうシステムを構築すれば、物件選択や案内に至るまでのプロセスがスムーズになる。消費者側や仲介業者側の負担も軽減できる。不動産取引というのは、結局のところ実際に物件を確認することがほとんどの場合の必須条件だ。だから案内から契約に至る段階では、現状のフェイスtoフェイス方式に頼らざるを得ない。そういう状況はまだ数十年は続きそうな気がする。

 

しかし、そこに至るまでのシステムは不動産テックで大きく改善できる余地があるのではないだろうか。

 

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昭和、平成時代を経て日本のマンションは大きな転換期を迎えています。人生のうちで大きな買い物となるマンション選びにおいては、常に最善の選択をしたいものですが、そのためには変化に即して考え方や行動を変えていかなければなりません。長年にわたりマンションを取り巻くさまざまな業界の最前線をウオッチしてきた住宅ジャーナリスト、榊淳司氏がこれまでの常識はどの時点からどのように変わってきたのか、そしてこれからどう変わっていくのか、マンション購入を考えているみなさまにとって有益かつ目からウロコのお話満載で語っていきます。

 

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榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『限界のタワーマンション』(集英社新書)、『すべてのマンションは廃墟になる』『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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