REDSエージェント、宅建士の手塚です。

 

先日、品川区大崎のマンションご購入をお手伝いしました。マンションの価格は1億3500万円なので、仲介手数料は税込みで上限額は約444万円。REDSは半額ですので、約222万円のお得となりました。

 

電卓を見て喜ぶ女性

(写真はイメージです)

 

今回のマンションは、投資用物件の所有者が変わる、いわゆる「オーナーチェンジ」の物件です。

 

買主様はもともと居住用の物件を探していた方。しかし、気に入った物件がなかなか見つからず、賃貸中の投資用物件が安く売りに出ていたので、自分たちが住むまでは貸したままでもいいと考え、入居者がいる物件に購入申込をしました。

 

購入申込の少し前に入居者から退去の申し出があり、8月いっぱいで退去の予定です。その後は買主様が住むことになるのですが、今回のようなオーナーチェンジ物件ですと、通常は「住宅用家屋証明書」が取得できません。

 

理由は、自分が住む物件ではないため。この一点です。

 

住宅用家屋証明書は、不動産を購入し、居住する人のために発行され、登記の際に払う登録免許税の軽減に使うものです。自己居住用ではないので、通常オーナーチェンジ物件では利用できません。しかし、今回は区役所と協議を重ねた結果、住宅用家屋証明書の発行ができるようになりました(まだ協議中ですが)。

 

この住宅用家屋証明書が発行できると、登録免許税の軽減が受けられます。登録免許税は、建物の評価額の自己居住用が3/1000、非居住用が20/1000なので、建物の評価額 1,700万円として居住用は5万1,000円、非居住用は34万円となります。つまり、居住用だと差額で約29万円の節税になるのです。

 

悪いことをする方もたくさんいるようで、実は区役所にはものすごく疑われています。しかし、しっかりと協議したうえでまっとうな手続きで書類を提出しますので、間違いないかと思います。

 

次に、住宅用家屋証明書が取得できても、不動産取得税の軽減が受けられるかどうかが問題になります。都税事務所のHPにある不動産取得税の計算できるページを使ったところ、不動産取得税は自己居住用では約16万円でしたが、非居住用となった場合には約100万円かかると出ました。

 

約85万円の差です。せっかく住宅用家屋証明書が取得できることになった(予定)のですから、不動産取得税も軽減できるように都税事務所と協議しました。人間、話せば分かるものです。居住用ではなく、投資目的ではないかと非常に疑われましたが、所有権の移転後にキチンと必要書類と証拠を出してもらえれば、不動産取得税の軽減が受けられることになりました(まだ協議中ですが)。

 

この協議の結果、約115万円の節税ができそうです。制度を悪用したわけではありませんが、ものの見方や考え方、制度の内容をよく理解すれば、このように買主様の利益になる方法はあるものです。今回は、司法書士の先生や税務署、区役所の職員さんにご協力いただきましたが、何も知らない営業マンがそのまま制度をうのみにしていたら、買主様は約115万円の無駄な税金を支払うことになっていたのです。

 

仲介手数料も半額で、約220万円を得したうえに、登録免許税と不動産取得税の節税で約115万円、合わせて220万円+115万円=335万円もお得になりました。

 

最後まで気が抜けませんが、よいお取引ができたのかと思います。見えているものだけが全てではない。お客様のため、知恵を絞って頑張っていきます。

 

 

手塚竜也(REDSエージェント、電話:090-3317-1600、メール:tatsuya@red-sys.jp)
神奈川県出身。所有資格は宅地建物取引士、宅建マイスター、損害保険一般資格、生命保険一般資格。担当エリアは首都圏一円。居住用、投資用どちらも得意。
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