先日ご契約させていただいたお客様から、「金利プラン(融資手数料型・保証料一括前払い型・保証料金利上乗せ型)で悩んでいます」とのお声をいただきました。

 

これまでも同様のご質問をいただいておりましたので、「15年程度で完済するお考えであれば保証料一括前払い型、月々の返済額を抑えたいのであれば金利の低い融資手数料型です」と定型的にお答えしたところ、あまりご納得でないご様子でしたので、改めて保証料について考えました。

 

財政を見る女性

(写真はイメージです)

 

まず、住宅ローンの保証料とは、万が一あなたが住宅ローンの返済ができなくなったときに、保証会社にあなたに代わって住宅ローンの肩代わりしてもらうために払うお金のことです。支払先は金融機関ではなく保証会社。金融機関からすると、ローンの債務者に万が一のことがあったときに、融資したお金をきちんと回収するための保険です。

 

その支払い方法は上記のとおり、2パターンがあります。すなわち一括で支払う方法と、分割で支払う方法。一括で支払う場合、保証料は借入額の2%前後になります。分割の場合、ローンの借入金利に一定の金利を上乗せして支払うことになります。

 

それぞれ、実例で比較してみましょう。借入額が4,500万円、借入期間35年、変動金利0.6%、融資手数料2.16%とします。

 

保証料一括前払いの場合、保証料は92万7,630円となります。

 

分割(金利上乗せ)の場合、保証料金利上乗せの場合は+0.2%になり、月々の返済額が+4,064円になりますので、×420回(35年)として保証料の総額は170万6,880円になります。

 

保証料一括前払いに比べ、金利上乗せの方が77万9,250円高くなるので、ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、という選択になります。ここで一歩踏み込んで、借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると、事情は少し変わってきます。そう、返済総額で逆転現象が起きるのです。

 

条件は上記(借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、金利変動:0.6% 保証料:927,630円)と同じとします。

 

保証料一括前払いの場合の総返済額は5,082万8,859円となります。一方、金利上乗せの場合の総返済額は5054万4,659円となります。
※借入金額:4,407万2,370円(4,500万円-92万7,630円 本来のお借入可能額は1万円単位になりますが例として)、お借入期間:35年、金利変動:0.8%(金利上乗せ+0.2%)

 

金利上乗せの方が、総返済額としては28万4,200円少なくなっています。月々の返済額をとるか、返済総額を考えるかはお客様しだいになります。

 

金利プランに関しましては、ご契約後バタバタした中で、しかも限られた時間での選択が迫られますので、あらかじめお考えいただいたほうがよろしいかもしれません。

 

最後に、最近はネット銀行など「保証料」を取らない金融機関も出てきました。ただ、ほぼ同額の「融資手数料」を取られます。メリットは保証料と比べて融資金利が低いこと、デメリットは融資事務手数料の分割支払いができないことなどがあります。この説明はまた、場を改めます。

 

 

桶谷政美(REDSエージェント、080-6789-2599、m.oketani@red-sys.jp)
新潟県出身。宅地建物取引士、管理業務主任者。首都圏一円、戸建て、マンション、投資・事業用物件まで幅広く対応。任意売却・破産管財物件の仲介経験も。
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