首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

マンション

(写真はイメージです)

 

スカイティアラ

 

売主・住友不動産 都営三田線「志村坂上」駅徒歩8分(ウエスト棟)、徒歩10分(イースト棟)
全621戸(165戸・イースト棟、456戸・ウエスト棟) 2015年4月完成 RC18階建

 

竣工2年ちょっとで不思議に完売

 

敷地は山之内製薬の工場跡地だそうです。大きいですね。約1万6000㎡もあります。建物は18階建てだそうですから、かなり存在感があります。このマンションは新築販売時に「天地創造」なんて大げさなキャッチコピーがつけられて、業界内で大いに話題になったのですが、かつては「天空に煌めくガラスのフォルム」なんて表現がありました。

 

住友不動産は今から約10年前、「シティタワー」シリーズの外観にほぼ黒のガラスウォールを採用していました。黒光りする不気味なファサードです。私はいろいろなところで、あれがかなり「エラそう」で「醜悪」だと書いてきました。まさか、そこへ回帰させるのではないかと、ちょっと心配したほどです。

 

しかし、この都営地下鉄三田線沿線の板橋区エリアというのは、新築も中古もマンションが売れにくいことで業界に知られています。大手町へは通いやすいのですが、なぜかそこには注目されません。ドンツキは西高島平。団地のイメージが強いところですね。

 

この志村坂上というところも、わりあいマンション供給が多いエリア。しかし、621戸という規模の大きさは10年に1回か2回ではないでしょうか。このエリアは30戸や50戸のマンションを売るにも汲々しているイメージ。当時は「本当にやるのですか?」というのが正直なところでした。

 

中身を見てみましょう。敷地に沿って配置されている住棟部分は南東向き。その他には南西向きや東向き、西向きもありますね。住戸によっては、かなり日照条件が悪くなりそうなので注意が必要。もちろん、ファミリータイプが中心。施工は大林組です。

 

敷地内に緑地をたくさん取っているのはいいのですが、駐車場はタワーパーキングが中心。地震に弱そうですね。設備更新も大変。あまり公にはなっていませんが、東日本大震災で被害を受けたマンションのタワーパーキングが結構ありました。

 

あと24時間営業のミニスーパーが敷地内にできています。これは便利そうですね。ただ徒歩2分にセブンイレブン、徒歩3分に22時まで営業の東武ストアもあります。もしかしたら、数年後に撤退ということがあるかもしれません。

 

価格について考えます。住友不動産は基本的に野村不動産みたいに「マーケットに合わせた価格設定」という方針とは無縁。「売りたい価格で売る」というのが、あの会社のやり方です。今もそう。

 

新築時の販売坪単価は230万円前後だったかと記憶しています。今もそうですが、このエリアで200万円超はちょっとした冒険なのですが、このマンションはそれを行っていたのです。ですので、竣工後2年くらいまで販売が続いていました。しかし2017年の後半に、突然販売が終了。不思議でした。

 

今の流通市場での相場観は新築時をやや下回っている感じですね。他の競合物件が坪単価200万円そこそこで売買されているのに、このマンションだけ230万円というわけにはいかないのでしょう。2018年11月5日現在、ノムコムによると、参考相場価格は4,514万~9,254万円。参考相場単価は㎡あたりが61万~110万円、坪あたりは201万~363万円でした。

 

もしこのマンションを購入されるのなら、坪単価は200万円を目安に考えるべき。高ければ遠慮なく200万円あたりの指値を出しましょう。これから売出し物件も多くなるので、粘り強くやっているうちに買えるはずです。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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