首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

マンション

(写真はイメージです)

 

シティテラス板橋蓮根

 

売主・住友不動産 都営三田線 「蓮根」駅 徒歩6分 
全350戸 2012年4月完成 RC11階建

 

住友さんの長谷工プロジェクト、その初期作品

 

近頃、郊外の大きなマンション開発はほとんど「長谷工」です。「長谷工」の特徴は、当欄でもしばしば指摘しているようにマンション界の「ユニクロ」とでもいうべきもので、規格が統一的で無個性、ど定番というものですが、このプロジェクトもご多聞に漏れず、そのとおり。でも住友&長谷工としては初期につくられたものです。ご検討になる方は、「住友のマンション」というよりも「長谷工の開発・施工」ととらえた方がよいかもしれません。もちろん、高級物件ではなく庶民路線だと考えていいでしょう。

 

「F」の字を逆さにしたような配棟計画。この北側の住棟の駐車場棟との接し具合はどうでしょう? まさに効率一辺倒。かつてあった共産主義国の労働者アパートみたいに感じます。

 

新築で販売されていた当時は、あまりマンションが売れない時代でした。新築時の平均坪単価は185万円前後ではなかったかと。その当時、このエリアとしてはギリギリ市場価格の範囲内です。でもけっして安い方ではありませんでした。ややお高めといった感じ。だから、竣工2年を過ぎても完売していませんでした。

 

しかし、三田線沿線のこのあたりは意外に便利な割には土地が出やすく、大きな開発がいくつも行われています。現在も何物件か新築が販売中。ただ、私見ではこのエリア、かなり市場の脆弱性を含んでいます。東京23区内の地下鉄最寄り駅徒歩圏としては、もっともマンションが売れないエリアでしょう。三田線は大手町へ直結して、港区から目黒方面へもつながる路線で、かなり便利です。であるにもかかわらず、板橋区内では資産価値が脆弱。ということは逆に、実利で選ぶには狙い目かもしれませんね。

 

現在、中古マンションとしての相場観は新築時とあまり変わらず。ほんの少しだけ値上がりしたかな、というレベルですね。2018年11月4日現在で、ノムコムによると、参考相場価格は3,262万~5,276万円。参考相場単価は㎡あたりが44万~72万円、坪あたりは145万~238万円でした。

 

このマンションは築年数も経てきたせいか、流通市場に出てくる住戸もそれなり。将来的に資産価値よりも、「住む」ということが目的なら選べる物件かと思います。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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