首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

住宅街の大型マンション

(写真はイメージです)

 

常盤台ガーデンソサエティ

 

売主・住友不動産 東武東上線 「ときわ台」駅 徒歩8分
全419戸 2009年2月完成 18階建て

 

新築時は販売に相当苦戦した物件

 

このマンション、新築デビュー期には売主筆頭であった丸紅が、いつの間にかいなくなっていました。何があったのかは不明。持分を住友に売却して撤退したのではないでしょうか? 値引きをする、しないで揉めたのではないかと想像します。ちょうどリーマンショックがあったりして、世情はかなり暗かったですしね。

 

まず、造りは長谷工プロジェクトですから、面白味はありません。設計と建築の効率を極端にまで追求した長谷工のモノづくりは、年月を経るごとに「陳腐化」という現象となって表れます。そのことを確認されたければ、今お住まいのご近所にある「長谷工施工」のマンションをご覧になってみてください。きっと、ご納得いただけるでしょう。

 

このマンション、救いはロケーションです。常盤平はこのあたりでは人気の住宅地。敷地面積約1万2700㎡の緑あふれる広大な敷地の6割近くが空き地、約8800本の樹木が四季を楽しませてくれます。それにもかかわらず、新築分譲時の販売坪単価は250万円弱と、決して高くありませんでした。しかし、リーマンショック後の「100年に一度」といわれる大不況と新築の販売時期が重なったので、かなりの苦戦を強いられました。建物ができてから2年くらいは販売していたと記憶しています。

 

こういうマンション、ご近所には「売れ残り」というイメージを残しています。これはエリアに対するイメージとしてちょっとしたハンディキャップ。まあ、そろそろ築10年ですから忘れてくれる頃でしょうか。

 

現在、築年数が経ってきたので中古市場での流通量も多くなっています。相場観としては新築時の販売価格並みに戻っています。今の市場環境でいえば、わりあいに買いやすい価格です。2018年11月4日現在、ノムコムによると参考相場価格は3,793万~1億254万円。参考相場単価は㎡あたりが56万~98万円、坪あたりが185万~323万円でした。

 

ただ、今後市況が下落に転じれば坪単価は200万円を割りそうです。ですので、将来的な売却や賃貸はあまり考えずに「永く住む」ということを目的にした購入がお勧めですね。

 

また、規模が規模だけに焦って今売り出し中の住戸から選ぶ必要はありません。気に入った住戸がある程度の価格で出てくるのを待ってみるのもひとつの方法。年間20物件程度は売り出されているようですから。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

物件名:常盤台ガーデンソサエティ

物件外観・画像

物件概要

  • 交通

    ときわ台駅より徒歩で8分
    板橋本町駅よりバスで8分

  • 沿線

    『ときわ台駅』 東武東上線
    『板橋本町駅』 都営三田線

  • 所在地(住所)

    東京都板橋区前野町2丁目16番1号

  • 構造

    SRC一部RC(鉄骨鉄筋コンクリート一部鉄筋コンクリート)

  • 階建て

    地上18階 地下1階

  • 築年月

    平成21年2月

  • 総戸数

    419戸

  • 管理方式

    常駐

  • 土地権利

    所有権

  • 用途地域

    準工業地域,工業地域

  • 小学校区域

    区立中台小学校

  • 中学校区域

    区立上板橋第三中学校

  • 備考

    ●平成22年3月撮影 ●構造:一部RC造 ●ルーフバルコニー:あり ●最寄りバス停より徒歩3分