首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

上野のマンション

(写真はイメージです)

 

シティタワー上野池之端

 

売主・住友不動産 東京メトロ千代田線 「根津」駅 徒歩5分
全135戸 2012年12月完成 地上24階地下1階建

 

東大・不忍池プレミアム

 

この不忍通りの並びでこのマンションが販売された少し前に分譲されたのは、三井の「パークタワー上野池之端」とNTT都市開発の「ウェリス上野池之端」。このうち「ウェリス」は価格政策が柔軟であったので早々に完売しました。「パークタワー上野池之端」については前回の当欄で書いたとおりです。

 

このマンションが、パークタワーやウェリスと大きく違うところは不忍通りからワンステップ奥まっていることでしょうか。やや静かになる、というメリットがあります。その代わりといっては何ですが、お隣は宗教施設です。

 

「大本」という、神道系と分類される新宗教の施設。戦前には「大本事件」と呼ばれる弾圧を受けた歴史も有しています。ゴミ処理施設や下水処理施設など嫌悪施設と呼べるほどではありませんが、信徒以外にとっては違和感が生じるかもしれません。

 

新築時に「2LDK中心 全住戸ワイドスパン設計」というフレーズもあった通り、専有部分の広さは55㎡台の住戸が中心となっています。やはりセカンドハウスやシングル・ディンクス需要を狙っていたと思われます。

 

間取りを見ると、工夫を感じません。躯体ありきのレイアウトのように感じました。もう少し使い勝手を考えた提案を盛り込むべきではないでしょうか? 住友さんの間取りは、どこもここも「無難に無機質」のように感じます。

 

価格は新築分譲時が坪単価320万円。現在の相場観は400万円前後でしょうか。ノムコムによると、2018年11月4日現在の参考相場価格は5,573万~1億5,010万円。参考相場単価は㎡あたりが99万~195万円、坪あたりは327万~644万円だそうです。

 

このマンション、なぜか流通量は多くありません。基本的に「不忍池」と「東京大学」というプレミアムによって支えられているようなものです。ところが、中古になった今は不忍池に立ち並ぶ他のタワーと「見比べられる」ことになります。そうなった時に、この住友らしい無個性なマンションは、「ちょっと地味」なイメージを持たれるのではないでしょうか? もし、ご検討されるのなら、並んでいるマンションも同時にご覧になってみることをオススメします。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

物件名:シティタワー上野池之端

物件外観・画像

物件概要

  • 交通

    根津駅より徒歩で5分
    湯島駅より徒歩で8分
    京成上野駅より徒歩で9分
    上野御徒町駅より徒歩で12分
    上野駅より徒歩で12分
    上野広小路駅より徒歩で12分
    御徒町駅より徒歩で14分
    東大前駅より徒歩で15分

  • 沿線

    『根津駅』 東京メトロ千代田線
    『湯島駅』 東京メトロ千代田線
    『京成上野駅』 京成本線 京成成田空港線(成田スカイアクセス)
    『上野御徒町駅』 JR山手線 JR京浜東北線 東京メトロ銀座線 東京メトロ日比谷線 都営大江戸線
    『上野駅』 JR山手線 JR東北本線(宇都宮線) JR常磐線(上野~取手) JR高崎線 JR京浜東北線 東京メトロ銀座線 東京メトロ日比谷線 JR北陸新幹線 JR秋田新幹線 JR東北新幹線 JR上越新幹線 JR山形新幹線
    『上野広小路駅』 JR山手線 JR京浜東北線 東京メトロ銀座線 東京メトロ日比谷線 都営大江戸線
    『御徒町駅』 JR山手線 JR京浜東北線 東京メトロ銀座線 東京メトロ日比谷線 都営大江戸線
    『東大前駅』 東京メトロ南北線

  • 所在地(住所)

    東京都台東区池之端2丁目1番39号

  • 構造

    RC一部S(鉄筋コンクリート一部鉄骨)

  • 階建て

    地上24階 地下1階

  • 築年月

    平成24年12月

  • 総戸数

    135戸

  • 管理方式

  • 土地権利

    所有権

  • 用途地域

    近隣商業地域,商業地域

  • 小学校区域

    忍岡小学校

  • 中学校区域

    上野中学校

  • 備考