首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

マンションと青空

(写真はイメージです)

 

ヴェレーナシティ パレドプラージュ

 

売主・大和地所レジデンス JR埼京線 「北赤羽」駅 徒歩11分
全175戸 2016年7月完成 地上13階建

 

永住志向の方向け、お買い物は便利

 

この場所はキクチカラーという顔料メーカーの工場跡地。その南側3分の1くらいがこのマンションになり、北側にはホームセンターの島忠とスーパーマーケットが開業。それぞれ、このマンションが竣工する1年前にオープンしたはずなので、ここに住む人は最初から利用できました。その点は魅力的。新河岸大橋を渡れば、ショッピングモールの「セブンタウン小豆沢」も利用できる環境です。

 

ただし、通学区の小中学校が遠いですね。小学校はすぐ近くの浮間小学校ではなく、「浮間舟渡」駅の南側になる西浮間小学校。歩いて14分もかかるそうです。中学校はそのお隣。子供たちにとっては、すこし厳しいですね。北区はあまり越境入学を認めてくれないそうです。

 

現地はJR埼京線「北赤羽」駅の南西側で新河岸川の北岸。敷地形状は東西横長なので、住棟は単純に川に向かってドン。全戸リバービューの単純なプランニング。このあたりは、まさに長谷工プロジェクトそのものといった感じですね。

 

このマンションの売主である大和地所レジデンスは、かつての社名は日本綜合地所でした。業界内では「お城のマンション」みたいな呼ばれ方をすることがあります。ヨーロッパのお城風の外観デザインを施してきたからです。それで、一度は倒産しました。ゾンビ化した後も、お城路線は続いています。このマンションも新築販売時は「Tokyo 7colors Project」などというワケの分からない仮称を付けていました。今の名前も意味不明。この売主のブランドからすれば「ヴェレーナ北赤羽」がいちばん素直です。今の名称は住民にとっては迷惑そのものですね。

 

それとも顔料工場の跡地だから「Tokyo 7colors Project」だったのでしょうか? そんなことよりも、土壌汚染は大丈夫なのでしょうか? そのあたりはぜひしっかりと調査をして欲しいんですが・・・。この売主企業にそこまでは期待できないでしょう。

 

この売主企業が作るマンションのもう一つの特徴は、バルコニーがやたらと大きいこと。それ自体は悪いことではありません。むしろいいでしょう。しかし、だからと言って価格が上がってはよくありません。広いバルコニーをありがたがる家族ばかりではありませんから。

 

このマンションに先立って販売されていたのが、お隣のクレストガーデンレジデンスです。こちらの物件よりも駅へは1分近くなります。それでも竣工2年以上経過した後も販売が続いていました。

 

ということは、こちらは当然それよりも安くていいはず、と当初は感じました。ただ、島忠とスーパーができることでややこちら側に有利になったかもしれません。実際には新築時に坪単価200万円をちょっと切るあたりで販売されたようです。値引きもあったかもしれません。

 

現在、中古市場での流通量は多くないのですが、目安は坪単価200万円弱。新築時とさほど変わりません。ノムコムには「売り出し事例が少ない」として相場価格が示されていませんでした。やはり北区という場所柄と、「駅徒歩11分」の弱さでしょうか。北区というのはマンション価格のコストパフォーマンスのいいところ。永住志向で買うならば、こういう物件も悪くありません。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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