首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

マンション

(写真はイメージです)

 

ステーションツインタワーズ糀谷フロントウエスト

 

売主・一般財団法人首都圏不燃建築公社他 京急空港線「糀谷」駅徒歩2分
2016年12月完成 268戸 RC一部S20階 

 

駅直結型で空港関係者に需要ありか

 

このマンションの最寄り駅である「糀谷」を通っている京浜急行の空港線というのは、とてもローカル色が強いエリアです。つまり、あまり人口の流入や流出が多くなさそうなところ。このマンションもほとんどは地元の方が購入したのではないでしょうか。仮に、エリア外からの購入があったとすれば羽田空港がらみだと思います。北海道や九州、四国、沖縄などへの出張が多い方。でも、そういうニーズはごく少数でしょうね。

 

立地は「糀谷」駅と環八に挟まれた場所。線路際かつ幹線道路沿い。まず、静かに暮らす、といった場所ではありません。その代わり、駅へは徒歩1分と2分。ほぼ雨に濡れないはず。「駅前」というところが、このマンションの最強のメリット。

 

さらにこれは地権者を巻き込んでの再開発です。何といっても、全住戸の半分近くが元地権者さんでした。管理組合の主導権は元地権者さんたちに握られていてもおかしくありません。これだけの戸数だと、管理はもはや利権といっても過言ではありません。店舗もあるようですから、さらに地権者の力が強いと想像できます。

 

間取り図を見ると環八向きが中心だったと記憶しています。つまりは線路に背を向けて配置されるようです。向きは南西。北振りの間取りもいくつか表示されていましたね。お隣のイーストは南東向きと南西向きが混在している感じですね。

 

さて、このマンションの資産価値を考えます。仮に今購入したとして何年か先に売却する場合、ほぼ地元の方が対象でしょうね。駅から離れれば、中古マンションはかなりお安めになります。したがって、地元の数少ない富裕層に買ってもらうしかありません。

 

その点、ちょっと弱いでしょうね。売り出しても決まるまで時間がかかりそう。つまりは、流動性と換金性が低いマンションです。また、常に京浜急行の本線よりも価格を安く設定しないと売りにくいはずです。そういう意味で資産価値の脆弱性は否めません。

 

建物が完成してから約2年弱。流通市場には何戸か出てきたようですが、取引事例はごく少数。値上がりを確認できるほどではありません。新築時は値引きをしていましたから、実際のところは複雑です。このマンションはローカル色の強いマンションなので、ローカルなニーズを持っている方にはいいかもしれません。

 

賃貸に出す場合は、それなりに有利だと思います。駅徒歩1分と2分なので、都心通勤者や羽田空港関連の需要がありそうです。航空会社の社員や、出張の多いビジネスマンは比較的高収入ですから、こういうマンションを借りて住みたがるでしょう。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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