REDSエージェントの桶谷です。

 

先日、お引き渡しを終えた物件で、キッチンの排水管から漏水しているとのご報告がありました。すぐに水道工事業者さんと打ち合わせをして、対処に同行しました。

 

排水管

(写真はイメージです)

 

グリグリ汚れを落とす「トーラー作業」に同行

 

漏水の原因はキッチンの排水管の詰まりでした。これを解消するため、「トーラー作業」といって、赤い器具のワイヤーで配管内をグリグリかき回して汚れを落とすのです。

 

※ネット上には管の内部の撮影をした動画もありました。ご興味ある方はこちらをご覧ください。

 

このマンションでは、管理組合により、定期的に高圧洗浄機で専有部分の排水管清掃は行っていたようですが、排水管内に固着した汚れには対処できていなかったようです。排水管が共用部の排水竪管に至るまで固まった油や汚れなどで詰まっていて、水漏れが起きておりました。

 

以前、マンション管理会社に在籍していた際に、トーラー作業を依頼していた業者さんにお願いしようとしましたが、専有部の排水管が共用部の排水竪管まで5m程度あることを伝えると、開通費用は5万円程度かかるといわれてしまいました。

 

今回は売主さんの瑕疵担保責任にあたり、売主さんの費用負担になることから、もう少し安価なところはないものかと、社内の先輩に尋ねたところ、埼玉県川口市の「かっぱ水道」さんをご紹介いただきました。 結果、作業は1時間程度で、排水管内の汚れを除去し、詰まりは解消しまして、費用も1万7,280円(税込)に収まりました。

 

管理会社在籍時は、トーラー作業を依頼する時点で緊急性があり、なによりクレームに発展するのが嫌で、相見積もりをとることもなく、管理組合への説得もし易い、安心感がある大手の業者さんに作業を発注してばかりでした。費用が倍以上も違う業者さんの存在を知ってしまうと罪悪感があり、現在では私のお客様にとって損にならないよう、安価でちゃんとした工事をしてくれる業者を手配するようになりました。

 

瑕疵担保責任について

 

先ほど、「瑕疵担保責任」という言葉が出てきましたので、簡単に説明しておきます。「瑕疵(かし)」とは買主が注意しても確認できなかった欠陥のことで、不動産の引き渡しを受けた後に欠陥が見つかったら、原則として売主は一定の期間はそれを補修したり損害賠償に応じたりなどの瑕疵担保責任を負わなければならないとされています。

 

責任を負う期間は、引き渡しから2~3カ月が一般的です。民法の原則では、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば、売主は瑕疵担保責任を負わなければならないという決まりです。しかし、建物の欠陥はそれがもともとあったものなのか、経年劣化によるものなのかの判別が難しい場合が多いのが実情。民法の原則どおりだと、引き渡しから何年たっていても、買主が気づけば賠償などを請求できることになり、これでは売主の責任が重すぎます。

 

そこで、個人が売主の場合の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月くらいに定めるケースがほとんどです。売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間は2年以上としなければならないとされています。

 

また、売主と買主の合意により、売主の瑕疵担保責任を問わないとして契約を交わすケースもあります。こういうケースでは、そこで売主の瑕疵担保責任を保険でカバーすることが多いです。

 

キッチンにお湯を流してはいけない

 

排水管に使用されている、一般的なグレーの塩ビ管や排水ホースは、耐熱性ではありますが、その最高使用温度は60度くらいです。ということは、キッチンに熱々のものを排水することは、排水管が破損したり、変形して勾配不良になったり、接着剤が溶けてそこから漏水する原因にもなり、深刻な問題をはらんでいます。そもそも、台所排水は油脂分や食べ物のクズなどを含んでいるので、最も劣化が早いとされています。

 

そんなことは分かっているのに、ペヤングの湯をそのまま流してしまう、なんてことをやってしまっていました。トーラー作業に立ち会い、改めて排水管にはやさしく接しないといけないと感じました。みなさんもぜひ、蛇口から水を流しながら捨てるようにしましょうね。

 

 

桶谷政美(REDSエージェント、080-6789-2599、m.oketani@red-sys.jp)
新潟県出身。保有資格は宅地建物取引士、管理業務主任者など。首都圏一円で、戸建て・マンションは居住用・投資用ともに得意としている。
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