REDSエージェントの北山です。今回は不動産投資についてのお話をします。REDSは主に居住用のマンション売買の仲介を扱っているのですが、投資用物件も同様に扱っていて、私の得意分野でもあります。

 

不動産投資

(写真はイメージです)

 

アパートローンは審査が厳しい

 

投資・資産運用で安定した収入を見込みたいと思うときに、家賃収入を得られる不動産投資(アパート経営)がよいと考える人は多いですよね。アパート経営はある程度の決まった手間はありますが、ほとんど管理会社の委託で済むことが多く、連絡のやりとり以外はあまり自分で動くことがないため、忙しいサラリーマンにとても人気があります。

 

よい物件を購入してしまえば、あとは難しくありません。そのため、出だしがいちばん難しく、そこを乗り越えることが非常に大事になります。

 

では、絶好のアパートを見つけた場合、購入する時の手順や注意点はどのようになるでしょうか? アパートも基本的にローンでの購入が一般的ですので、アパートローンを利用します。住宅ローンと違う点は、銀行の審査が厳しいことです。

 

多くの金融機関では、年収が700万円以上、預貯金・株などの資産として物件価格の1割以上を所有していることが求められます。銀行によっては物件価格の100%の融資が可能な銀行もありますが、審査ではあくまで保有しているか否かを重視します。

 

投資用ローン(アパートローン)の金利は1%台~4%までありますが、物件の構造や築年数、エリア、その方の年収や資産によって異なります。そのため、融資金額があまり出なかったり、金利が思ったより高かったりしますので、単純に利回りが良い物件が、その人にとって良い(都合のいい)物件とは限らない訳です。

 

投資用物件を購入する時は、自分が運営したいと思う物件と融資のイメージをその道のプロの不動産業者に相談することをおすすめします。私はこれまで100棟以上の投資用物件を売買してきましたが、お客様の中には買いたい物件に思う通りに融資が出なくて、投資が前に進まないというループにはまっている方がいます。

 

どんなアパートローンを引き出せるかがカギ

 

利回りがよくても融資付けが悪くて、毎月のローン返済額が大きくなってキャッシュフローがマイナスになる物件もあれば、逆に利回りがそれほど良くなくても金利が低かったり融資期間が長かったりして融資付けが良くなると、キャッシュフローがたくさん出る物件もあります。

 

どんなに気に入った物件があっても、毎月ごとに手元に残るお金が増えていかないと、不動産投資のうまみは感じられません。そのお金が増えるか減るかは、どんなローンを引き出せるかにかかっているのです。

 

まずはご自身の理想と、実際にできることをすり合わせることが重要です。そうすれば視野が広がり、今まで以上によい物件を見つけられるるようになります。不動産業者を信用しすぎて全てをお任せしてしまうことが危険なことは、大問題になったシェアハウス「かぼちゃの馬車」の件で有名ですよね。

 

その一方で、賃貸経営で安定した生活をしている方がいるのも事実です。下手な不動産投資コンサルに時間と頭金を預けるより、投資用不動産を実際に100件以上売買してきました、この北山にぜひご相談ください。まずはご自身の強みと弱みを知ることが、一番のリスク回避、投資の成功への道です。

 

 

北山貴久(REDSエージェント、電話090-9815-4687、t.kitayama@red-sys.jp)
千葉県鎌ヶ谷市出身。所有資格は宅地建物取引士、損害保険募集人。マンション、戸建てのほか投資用マンションも得意、担当エリアは首都圏一円。
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