首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

閑静な住宅街

(写真はイメージです)

 

シティテラス大森西

 

売主・住友不動産 京浜急行電鉄本線「梅屋敷」駅から徒歩12分
全279戸 2016年2月完成 地上11階建

 

「環境創造」でつくったマンション

 

新築販売時に「環境創造」なんて言っていたプロジェクトはたいてい、そうせざるを得ない悪条件に立地しています。

 

このマンションも279戸でデビュー時は「環境創造型大規模レジデンス」と謳いながら市場にデビューしました。なかなか印象的でしたね。確かに279戸というのは大規模に入りますが、環境創造ができるほど大きいとは思えません。敷地はミネベアの工場跡地。

 

交通スペックもあまりよいとはいえません。新築時の表示の筆頭は「京急線梅屋敷へ徒歩12分」となっていましたが、毎日「梅屋敷」を使うくらいなら、15分歩いてJR「蒲田」だと思います。

 

住棟はちょっと傾いたF字型でとでもいいましょうか。もっともボリュームのあるテラスB南西向きなので「南西向き中心」。南東向きがテラスA、東向きはテラスCです。空いているところはすべて駐車場にしているように見えます。まさに長谷工プロジェクトの面目躍如のような姿です。

 

間取り  2LDK+S(納戸)~4LDK 
専有面積 64.61~79.12㎡ 

 

これは、新築時のオフィシャルページ概要に表示されていたもの。全体像を表していると思われます。ファミリータイプのわりには、面積を抑えていますね。きっと販売価格を安く見せようという戦略だったのでしょう。

 

新築販売時の坪単価は200万円台の中後半。その当時としてかなり高値です。だから建物が完成してから2年弱も完売できませんでした。その後、新築時と変わらない価格でごく少数が市場に出てきました。しかし、動きは非常に鈍いですね。

 

ノムコムによると、参考相場価格は4,361万~8,021万円。参考相場単価は㎡あたりが66万~106万円、坪あたりが218万~350万円です(編集部注:2018年9月2日現在)。このマンションも市場の下落期がやってきたら大きく下げそうです。現状では新築時の高価格を引きずっていますから、流通市場でも大きく下げることはなさそうです。しかし、ご自身で長く住むために、というニーズなら検討できるマンションです。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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