首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

高層マンション

(写真はイメージです)

 

ブランズシティ久が原

 

売主・東急不動産 東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分 
全278戸  2017年1月完成 地上12階地下階数1階

 

大規模マンションとしては難しい立地

 

そもそも「久が原」というと、住宅地のイメージですね。しかし、このマンションは環八沿いにあります。敷地の東側が環八に接道しています。ただし、西側接道の向こうは普通の住宅地になっています。その住宅地は一戸建てを中心としていて、マンションはまれです。

 

現地はもともと屋敷林のようになっていた場所。大邸宅があったのかもしれません。しかし、今後こういう開発が多くなっていくはず。23区内に広大な屋敷を所有し、代々受け継いでいくのは難しい時代です。

 

このマンションはマーケット的に評価が難しいところがあります。まず、東急池上線というのは実に使い勝手の悪い路線です。蒲田と五反田を結びますが、チンタラ走っている感じはぬぐえません。また蒲田も五反田も、やや中途半端な経由地です。乗り換えのアクセスはそう悪くないのですが、利便性としては東急東横線や田園都市線には遠く及びません。目黒線にも劣るでしょうね。

 

したがって、マンション用地というより戸建ての街になりました。これらの戸建てが建った時代は土地代がお手頃だったのです。しかし、今はこのように大規模なマンションが開発されるようになりました。こういう「戸建ての街のマンション」というのは「微妙」といえます。

 

計画を見ると、南向き住戸の住棟を底辺としたコの字型ですね。環八向きの住戸は設定されていない感じがします。南振りの西向き住戸も数多く設定されている模様。

 

このマンションの資産価値を評価する場合、やはり立地です。蒲田へ出るだけなら徒歩5分の東急多摩川線「鵜の木」が便利ですね。環八を渡る、という面倒がありません。しかし「鵜の木」もしょせん寂しい駅。やはり立地のマイナー感はぬぐえませんね。

 

現在、まだ新築の販売が続いています。完全な売れ残り物件。しかし、建物が完成して1年半以上が経過しています。さすがに中古での成約事例も出ていますね。やや値下がりしています。こういう物件は、新築の販売が終わらないと何とも落ち着きませんね。

 

そもそも新築住戸が売れていないのはモノと価格のバランスが悪いから。坪単価は300万円台の中後半。ちょっと無理のある設定です。この売主は機敏な値引き対応ができるイメージではありません。だから、今のペースだと完売は2019年の春以降ではないでしょうか。

 

こういう物件は「任売狙い」がいいでしょうね。買い急がないでじっと市場に出てくる物件を待っていれば、売却を急ぐ住戸が売り出される可能性があります。通常、そういう住戸は再販業者があっという間に買ってしまうのですが、この物件は中古でも売りにくいので業者は手を出さないと思います。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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