首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

モノレールと街

(写真はイメージです)

 

プラウドシティ蒲田

 

売主・京急本線 「京急蒲田」駅 徒歩1分
全320戸 (事業協力者住戸159戸含む) 2015年12月完成予定 RC一部S20階

 

駅徒歩1分の寸胴タワー

 

このマンションは、タワーマンションの要件をギリギリ満たしています。「RC造(一部鉄骨造) 地上20階 地下1階建て」ですから。

 

しかし、場所は「京急蒲田」駅から徒歩1分、駅舎にくっついているような感じです。良くも悪くも、このマンションの資産価値はそれに尽きます。ただ、注意すべきはJRの「蒲田」ではなく、京急の蒲田である点。残念ながらJRに比べればその価値は一段下がるでしょう。

 

「蒲田」という場合、イメージはJR「蒲田」駅西側のにぎわいのあるエリア。駅の東側は「裏手」といったイメージが拭えません。さらに、京急になるともっとマイナー感が漂います。それでも、京浜急行の快特停車駅であることには違いありません。また、羽田空港まで直通5分で行けることも、かなり注目な利便性です。

 

間取り 1DK ~4LDK
専有面積  38.25~101.50㎡

 

全体計画の間取りと面積は以上のとおりです。例の如く、コンパクトから100㎡超までのごった煮。建物の形状は寸胴的な四角形のようですから、北側にコンパクト物件を配したようです。

 

やや気になるのは事業協力者住戸159戸の存在です。全320戸ですから、約半数の住戸が元の地権者のモノです。はっきりいって管理組合は旧地権者たちに完全支配されているはず。彼らは再開発の計画が持ち上がったときから話し合いを重ねているので、ある程度のまとまりをもっていますから。このマンションを新たに購入して移り住む新住民との間に大きな溝ができていても不思議ではありません。よくあることではあります。しかし、多数派は常にあちら側にあると覚悟しておくべきです。

 

3階以下は商業施設が入っています。スーパーの『ライフ』もある模様。旧地権者が経営する商店も入っていそうですね。住戸は4階以上の17層分。どのあたりに地権者住戸があるのかは不明です。京急蒲田駅とはルーフ付のペディストリアンデッキでつながれているので、雨の日でも駅から濡れずに帰宅できるのはありがたいですね。

 

さて、価格です。2014年の7月時点で、私は以下のように書きました。「このあたりは、あまり大きなマンションが供給されません。参考にできる事例が少ないのですが、川を渡った『リヴァリエ』は坪180万円。こちらは京急とはいえ本線で駅徒歩1分だから、それだけを基準にするわけにもいきません。周辺の築浅中古マンションの相場観は、坪200万円台後半。駅に近いとちょっとお高くなります」と。

 

また、最近は建築費が高騰しています。本来なら、坪単価300万円未満で売り出したいのでしょうが、やむなく320万円とか330万円になってしまう可能性があります。坪単価が300万円を超えると、山手線の内側に入れます。いくら「駅徒歩1分」でも、それは少し行きすぎといえます。しかし、今の過熱相場ではあってもおかしくないでしょうね。

 

新築として販売されていたのは2014年頃です。坪単価は320万円。当時としてはちょっとお高めでした。しかし、かなり好調に売れていました。竣工前には完売していましたね。現在は、新築販売時からほんの少しだけ値上がりしている感じ。あまりバブルの余波を受けていませんね。ノムコムによると、参考相場価格は3,436万~1億2,922万円。参考相場単価は㎡あたりが82万~127万円、坪あたりは271万~419万円でした(編集部注:2018年8月26日現在)。

 

このマンション、売るにも貸すにもスムーズだと思います。住まなくなってもカンタンに貸せるタイプですね。ただ地権者住戸の多くも賃貸に回っていますから、やや競争は激しいかも。それでも、資産価値はある程度担保できるので、今から検討してもいい物件。ちなみに、新築時は私も「おすすめ」の中に入れていました。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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