首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

夕暮れのマンション

(写真はイメージです)

 

パークタワー山王

 

売主・三井不動産レジデンシャル他 京浜東北・根岸線「大森」駅徒歩8分
全187戸 2015年2月完成予定 RC24階

 

こんなところにタワー作っちゃったの?

 

新築販売時のオフィシャルページを見ると「山王の景を継ぐ」なんてコンセプトらしき言葉が出ていました。はたまた「山王八景」という理解不能のワードも目立っていましたね。何のことだったのでしょうね? 今もってまったく分かりません。

 

現地は、JR京浜東北線「大森」の駅を出て、やや廃れ気味ではありますが庶民感覚たっぷりの商店街を8分ほど歩いたところです。住宅地「山王」のイメージは、ハッキリ言ってカケラも感じません。この「山王の景を継ぐ」という「景」って何だったのでしょう?

 

新築マンションの広告というものは、現実と乖離していることが多いのですが、これほど激しく違うことは珍しいと思いました。つまり、売主はエンドユーザーに対してあまり誠実とは言えませんでしたね。こういうスタンスに私は好感が持てません。

 

そして、どうやら気に入らないと感じたのは私だけではなかったようです。地元の商店街の方も、反対している人が多かったとのこと。特に、2016年5月に閉店しましたが、「ごくごく近所」ともいうべき「ダイシン百貨店」もそういった反対メンバーに入っていたそうです。

 

だから、この物件のオフィシャルページを見ると、現地から130mのカドヤさんには「新鮮な生鮮食品に加え、海外の輸入食材を揃えるお店」なんて写真入りで解説してあるのに比べてダイシン百貨店は「約140m、徒歩2分」のみでした。今はダイシンさんもドン・キホーテに変わっています。ちょっと寂しいですね。このマンションにとっては便利になったかもしれませんが。

 

しかしこのマンション、駅から徒歩8分も離れているうえに線路際にあります。電車の本数だって、東海道線と京浜東北線ですからかなりのものでしょう。近くには「開かずの踏切」があって、その警報音が日がな一日聞こえてきそうな感じです。また、こんなところにタワーマンションを建てることは街の景観としてもあまりいただけないもの。それをよくも「山王の景を継ぐ」なんて言えたものです。

 

間取りもあまりよくなかった記憶があります。タワーマンションだから「仕方がない」ですませないでもっと努力をしていただきたいと、新築時には感じました。最低限、「この部屋使えないじゃない」とユーザーに思われない間取りにしてほしいと思いました。

 

一方、外観は感じがいいですね。落ち着いた印象を醸しています。そして、この規模なので大した共用施設がないのは仕方がないでしょう。その方が、のちのち管理組合に余計な負担をかけませんから、むしろ私は評価します。建物の竣工は、2015年2月ですから、もうすでに築3年半がたっています。

 

新築販売時の販売価格は坪単価にして270万円前後。今はそこから1割ちょっと値上がりしている様子ですね。ノムコムによると参考相場価格は3,565万~1億884万円。参考相場単価は㎡あたりが72万~134万円。坪あたりは238万~442万円でした(編集部注:2018年8月26日現在)。今から選ぶ中古マンションとしては悪くないと思います。ただ、ご検討される住戸の中で、踏み切りや電車の騒音がどの程度なのかをよく確かめるべきですね。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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