首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

大田区街並み

(写真はイメージです)

 

リージェントハウス大森西

 

売主・綜合地所 他 京浜急行本線 「大森町」 徒歩11分
全191戸 2009年2月完成 RC9階

 

東邦大学徒歩2分で収益物件にもなる

 

まあ、静かでいいところ。いちおうは住宅地です。ただ、ステイタス感はありませんね。車寄せのあるエントランスの目の前は、1階が公営の保育園になっている都営住宅。その向こうは児童公園になっています。

 

管理状態は悪くありませんね。庶民的なマンションです。エントランスロビーがあってソファが数セット。住人とすれ違うと、みなさんあいさつをしてくれます。小さなお子さんの多いマンションという印象です。

 

私が不動産屋的に真っ先に考えたのは、東邦大学ニーズ。ここを、医学生のお嬢様用にご購入された方を知っています。何年か前に「梅ちゃん先生」が出てくる朝のテレビドラマがありましたね。あのモデルになったのが、このマンションのご近所の東邦大学なんです。

 

だから、このマンションは「京浜急行大森町徒歩11分」というよりも「東邦大学徒歩2分」でとらえるべき物件です。ですので、医大生に借りてもらう収益物件としても想定できます。

 

1年ほど前に調べたところ、NOI(経営純利益)は4.6%でした。この4.6%は普通の4.6%とは異なります。医学生に貸せた場合、6年間は安定的な4.6%です。また、東邦大学の先生や関係者に借りていただくと、6年以上に安定的な継続が期待できます。そういった意味で、私は悪くない物件だと思いました。

 

ただ、中身は長谷工プロジェクトのマンションです。よく管理はされていますが、年々歳々、老朽化していくでしょう。すでに現状で築9年です。新築販売時は、ちょうどリーマンショックの直後。その当時の販売価格は坪単価にして250万円弱だったそうです。多分、値引き販売もされたでしょうから、実勢はもう少し下のはずです。

 

現状、中古マンションとしての取引事例はあまり多くないのですが、新築時からは1割程度は値下がりしている様子がうかがえます。ノムコムによると、参考相場価格は2,888万~1億760万円。参考相場単価は㎡あたりが51万~98万円、坪あたりが168万~323万円でした(編集部注:2018年8月26日現在)。このマンションの利点はズバリ、自分が住まなくなっても貸せそうなこと。そう考えれば「徒歩11分」でも何とか検討できる範囲ですね。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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