首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,品川区ブリリア大井町ラヴィアンタワー

(写真はイメージです)

 

ブリリア大井町ラヴィアンタワー

 

売主・東京建物ほか  JR京浜東北線 ・東急大井町線「大井町」駅 徒歩5分
全269戸  2012年8月完成 RC28階

 

にぎやかに暮らせる大井町駅北エリア

 

大井町というところは、基本的に庶民的な街だと思います。「品川」から京浜東北線で1駅。アドレスも「品川区」です。つまり、あまり気取るような場所ではない、ということ。このマンションも、「大井町」駅からの順路は商店街をまっすぐ。アーケードがあるので「雨に濡れない」という利点はありますが、しっとりとした街並みでないことも確かです。

 

にぎやかで便利なのがお好きな方にはいいと思います。また「大井町」駅周辺は大型商業施設も集積しているので、かなり生活利便性が高いのではないでしょうか?それに「徒歩5分」というのは、不動産の資産価値としてはまずまず。

 

何年か住んだ後で売却したり賃貸に回したりするにも有利です。ただし、「大井町」最寄りのエリアでは、駅の北側は住宅地としてあまり「格」が高くありません。南の仙台坂やゼームス坂エリアと比べれば、価格的に一段下がるステイタスに位置づけられます。

 

このマンションの非分譲住戸はちょうど全体の5分の1を占めていました。多分、元の地権者だと推測できます。売却される方もいたのでしょうが、そのまま住む人もいるでしょう。

 

タワーマンションだけあって管理費が高いですね。修繕積立金も、今は普通ですが、何年か後には値上がりしそうです。旧地権者がそれなりに現金収入のある方々ばかりだといいのですが、管理費などが「未収」のレギュラーになるケースも想定できます。後で問題になりそうな余計な共用施設は付いていませんが、この地権者住戸の存在は頭に入れておかれたほうがいいでしょう。

 

タワーマンションとしてはオーソドックスな、建物の真ん中に共用廊下を置いて、その周りにぐるっと住戸を配置するパターン。したがって、当然「北向き」プランもあります。ただ、北向きになるところには単身用の1LDKなどを配置して、ファミリータイプには東西どちらかに開口を取るようにしています。

 

新築で販売されていたのは2011年頃。東日本大震災後の世相の暗い時期です。しかし、その頃には大井町近辺でタワーマンションがあまりなかったので、この物件もそれなりに売れ行きはよかったようでした。新築時の販売価格は坪単価にして315万円前後かと推定。現在、そこから1割ほど上がった水準で中古の相場が規制されています。ノムコムによると、参考相場価格は4,340万~2億607万円。参考相場単価は㎡あたりが94万~154万円、坪あたりが310万~509万円でした(編集部注:2018年8月16日現在)。

 

このマンションは羽田への新しい進入路からは少しだけ離れています。しかし、実際に変更されてみないとどの程度影響するかは不明。購入を検討するとすれば、飛行機が見えない西向き住戸がよいかもしれません。その方が後ほど売りやすく、また貸しやすくなります。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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