首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,品川区サンクタス南品川

(写真はイメージです)

 

サンクタス南品川

 

売主・オリックス不動産 JR山手線「大崎」駅 徒歩13分
全150戸 2012年8月完成予定 地上13階建て

 

目黒川沿いの静かな場所に誕生

 

山手線の「大崎」駅へはちょっと遠いですね。13分ですから。しかし、京急本線の「新馬場」駅へは徒歩5分です。少しマイナーな駅ですが、こちらを利用する方が現実的でしょう。

 

現地の環境はまずまずだと思います。敷地の北側が目黒川に面していますので、春には桜が身近です。西側の接道も、交通量が少ないので静かな環境。南側には建物がありますが、圧迫感はそれほどでもなさそうです。

 

新築で販売されていたのは2011年から2012年頃。マンション市場の相場観がリーマンショック後の不況でかなり低迷していた時期でした。だから当時の販売価格もさほど高くありません。平均坪単価は244万円前後だったと記憶しています。現在、若干は値上がり傾向が見えますが、はっきりとはしません。「住むため」に買った人が多い模様で、あまり売り出しが多くないのです。ノムコムによると、参考相場価格は4,309万~8,281万円、参考相場単価は㎡あたりが77万~113万円、坪あたりが254万~373万円でした(編集部注:2018年8月9日現在)。

 

このマンションの資産価値としてのネックは、最寄り駅がマイナーであることと、生活利便性が低いことでしょうか。公園や私学へは近いのですが、ショッピングに難がありそうです。子育てや教育環境を重視される方にとってはいいでしょうが、周辺にお買い物できるお店が少ないことは、かなり不便といえます。中古でリセールする場合も、難しくなる可能性があります。

 

間取りや設備に特筆することはなさそうです。いずれも可もなく不可もない感じです。気になるのは、駐車場。全部で45台分しかないのはちょっと少ないのではないでしょうか。しかも屋外にあって機械式が34台含まれています。15~20年後に設備を更新する際、1台あたり100万~200万円の費用が発生します。34台分を更新する際に、150戸すべての修繕積立金を使用することに反対意見が出ることは必定。先のこととはいえ、確実に「揉める原因」があるワケです。

 

もうひとつ。修繕積立金がちょっと安すぎる気がします。これも10年後、20年後に値上げが必要になるでしょう。新築時の販売をスムーズに行うために、わざと安くしていた可能性が大。あまり誠実な販売手法とは思えませんね。

 

このマンションは、もっぱら「長く住む」ために購入するタイプの物件です。この場所を気に入って、ここでじっくり暮らすことをお考えの方にはいいと思います。そして、購入するならやはり焦らないこと。全150戸なので、1年に最低数戸は売り出されるはずです。強気価格の住戸には触らず、交渉できそうな住戸を見つけて価格交渉を仕掛けるべきでしょうね。これから下落期に入ると、思わぬお買い得物件に出合う機会もありそうです。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上、携わってきた。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

●ご存じですか? 不動産売買の仲介手数料はすべて割引!さらには無料になることを

東証一部上場企業グループの不動産流通システム(REDS)は、不動産売買の仲介手数料をすべて割引、さらには最大無料としつつも、お客様からの満足度の高いサービスを実現しています。

広告宣伝費などのコストを徹底的にカットしつつ、資質と経験を兼ね備えたベテランスタッフの運営でサービスの質は高め、お客様に利益を還元しています。

業界の常識を覆すREDSの新たなビジネスモデルは、「ワールドビジネスサテライト」「とくダネ!」などのテレビ番組をはじめ、各メディアでも紹介されています。

平日・土日祝日も営業中(10:00-19:00)です。お気軽にお問い合わせください。フリーコールはこちら0800-100-6633


  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る