首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い大型優良マンション,世田谷区プラウド桜新町

(写真はイメージです)

 

プラウド桜新町

 

売主・野村不動産 東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩10分
全174戸  2017年1月完成 地上8階建

 

世田谷の人気エリアで資産価値はカタい

 

「桜新町」というと、サザエさんで知られる街。駅前の商店街は今でもにぎやかです。しかし、このあたりまで来るとちょっとさびれた感じ。このマンションの前の通りも昔は商店街の端っこだった感じですね。もともと昭和女子大の寮の跡地です。

 

複雑そうに見えますが、敷地に沿った単純な配棟計画。いかにも長谷工らしい効率一辺倒な敷地デザインです。

 

間取り 3LDK ~4LDK
専有面積 72.14~110.78㎡

 

2015年12月時点で間取りと面積を見たら、以上のようになっていました。これがたぶん全体像。ファミリータイプの広めが中心のようです。トップページには「80㎡以上中心」という表示もあります。駅から10分も離れていますから、やはりファミリーでしょうね。

 

馬事公苑へは徒歩6分だそうです。住み始めると、ジョギングでもしない限りなかなか行かないと思います。でも、いちおう「馬事公苑の近くです」とはいえる距離ですね。日常のお買い物はちょっと不便そうです。徒歩圏に食品スーパー1軒でした。

 

この周りの築浅中古マンションは今も坪単価260万円あたりを目安に取引されているのが現状です。そこから考えれば、このマンションの適正価格はせいぜい300万円台前半でした。徒歩10分で174戸という供給量を考えれば強気に出られなかったはず。さらに言えば、野村不動産はマーケティングにたけた会社です。

 

ところが、実際に売り出された平均坪単価は300万円台のやや後半かと推測されました。販売にはそれなりの苦労を強いられていたご様子。野村不動産は建物の竣工が迫ると値引きに躊躇しない会社。このマンションも新築の実勢価格は坪単価300万円台の中盤ではなかったかと推測。

 

現在、中古での流通価格は新築時と変わらない坪300万台の中盤。実需型のマンションなので流通物件はさほど多くありません。今後は築年数が増えていくのと反比例して値下がりしていくでしょう。この周辺エリアは、今後の新築の供給もそれなりにありそうです。

 

いちおう、人気エリアのマンションですから資産価値はそれなりに安定。しかし、新築供給時が局地バブルともろに重なっているので、不動産市場が下落期に差し掛かると「値下がり」イメージは避けられません。ただ、場所もモノもそこそこの物件ですから「住むため」に選ぶのはアリです。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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