首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,世田谷区二子玉川ライズ タワー&レジデンス

(写真はイメージです)

 

二子玉川ライズ タワー&レジデンス

 

売主・東京急行電鉄ほか 東急田園都市線 「二子玉川」駅 徒歩6分
全1033戸 2010年4月竣工 RC一部42階

 

売れずに2割引から一転、4割もの爆上げ

 

二子玉川といえば、従来は百貨店の『高島屋』が象徴的存在でした。今はそれが変わってしまいましたね。再開発事業によって駅の東南側に一大商業ゾーンが誕生したからです。人の流れは駅の北の高島屋から「ライズ側」へと移っているはずです。

 

基本的に、タワーマンション3棟で構成されています。全1033戸。真ん中の高層ビルはオフィスとホテルだそうです。右側の変わった形の建物とその一帯は、主に商業施設ですね。

 

新築時の販売価格は、好調に売れていた2008年頃は坪単価400万円近くでした。リーマンショックで売れなくなった2009年に入って、300万円台の前半までダウン。最後の100戸くらいは300万円台の中盤やや下あたりで販売していたと記憶しています。竣工後2年経過した2012年頃まで販売が続いていました。

 

値引き販売突入で、当初買った人はバカを見た、かに思えましたが・・・。今では流通市場での相場観は坪単価400万円台の半ば以上に達しています。ノムコムによると、参考相場価格は3,839万~4億3,409万円。参考相場単価は㎡あたりが87万~233万円、坪あたりは287万~770万円でした(編集部注:2018年7月27日現在)。新築時の評価よりも4割近く上げている住戸さえ見かけます。

 

まさにバブルですね。竣工後に人気化した珍しいケースです。ただ、今の相場観が今後も維持できるとは限らないことだけは覚えておいてください。

 

未来はどうなのか?

 

ここのアドレスは、「世田谷区玉川」。かつては高島屋がイメージを高めてくれましたが、しょせん世田谷区の端っこであることには変わりありません。今、マンションの価格が高いのは、「街の人気」が高いためでしょう。立地条件や交通アクセスが優れているというのは二次的な理由だと思います。「人気」によって不動産価格が上がっている場合、「人気」次第で資産価値も落ちます。

 

港区や文京区のように「山手線の内側」という最強の立地で、さらにどこに行くのも絶対距離が近いというアクセス面での優位性も兼ね備えている場合、資産価値はかなり安定します。これに対して二子玉川は、かなり不安定です。仮に、高島屋が撤退したら、再開発エリアの有力テナントが撤退したら……。それだけで、周辺のマンションの資産価値は下がるのです。あり得ない話ではありません。10年20年というスパンでは、何が起こっても不思議ではありません。

 

また、今は「田園都市線」の沿線はかなり人気が高いのですが、将来は下降することも十分に考えられます。そもそも、田園都市線は中央林間につながるだけです。住民以外には必要性が薄い路線。これに対して東横線は「渋谷」と「横浜」という主要都市を結んでいて、沿線住民以外にも必要度が高いといえます。

 

二子玉川の街を歩いていて思ったのは、「この街は将来暮らしにくくなるのでは」ということ。再開発された街と言うのは、意外と暮らしにくく、不便なものです。まず、道が広いということは、ちょっとした移動が面倒です。商業施設の配置が決まっているということは、店舗の可変性が制限されて、変化が乏しくなるということ。つまり、歩いていて面白みのない街になります。そういう街は、徐々に活気が薄れていきます。

 

ニュータウンの「街」がやがては廃れていくのは、周辺の住民が高齢化したり、人口が減ったりするだけが原因ではないと思います。他の地域から、その街を訪れる人が少なくなるのもひとつの要因。楽しくない街に、人は集まりません。今の二子玉川がそうならないといいのですが。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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