首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,江東区,ジオ深川住吉

(写真はイメージです)

 

ジオ深川住吉

 

売主・阪急不動産 半蔵門線 「住吉」駅 徒歩5分
全190戸  2018年2月完成 地上15階建

 

立地は将来的にも強い

 

このマンションの敷地は「東京製粉」という工場の跡地だそうです。「住吉」駅から徒歩5分。小名木川の南側に位置します。マンション立地としては悪くありません。川の北側だったらもっと良かったかもしれませんが…。

 

現地に行くと、ちょっとびっくりします。敷地が4つくらいに分かれているのです。「Park」「Front」「Canal」の3棟で構成されていて、間には公道が通っています。それで、全体計画を見るとさらにびっくり。住棟はメインの敷地に「コ」の字型に配置されています。東側の飛び地は機械式駐車場に。南側は公園になっています。南向きと東向きの住戸はいいのですが、リバービューのコンパクトプランは北向き、ということになります。

 

心配なのは、戸数が多すぎることでしょうか。このあたり、ここ数年間に中規模以上のマンションがいくつも販売されました。それぞれに売れはしましたが、中には派手に値引きした物件もありました。市場としてはやや弱含みが感じられるエリアです。

 

この運河沿いには現在、新築の大規模マンションも販売中です。このマンションは築1年以内ですが、仮に中古での物件が出てきた場合は、その新築物件と比べて「割安」という価格的な魅力が必要でしょう。そう言った意味で、資産性には脆弱性(ぜいじゃくせい)が伴います。

 

とはいえ、駅への近さや環境はそう悪くない物件。現在の供給過多を乗り越えれば「駅徒歩5分」がそれなりの評価を受けるようになるかと思います。ただし、それは10年以上先のお話です。今買うのなら「住む」という実需があってこそでしょうね。「10年以内に売却」をお考えなら、あまりお勧めはできません。

 

新築時の販売坪単価は300万円弱。現在の評価額はその1割安。売り出し事例が少ないため、ノムコムでも現在は相場価格を提示できないようです。新築時には値引きで購入された方がほとんどだと推定できますから、実際の評価損はさほどでもないはずですね。この運河沿いの物件の中では悪くないポジションを保持していると思います。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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