首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,江東区,クレストシティ木場

(写真はイメージです)

 

クレストシティ木場

 

売主・ゴールドクレスト 東京メトロ東西線 「木場」駅 徒歩11分
全237戸 2016年5月完成 地上14階建

 

新築と中古がともに売り出し中の物件

 

新築マンションの売主がゴールドクレストの場合、他の多くの売主と異なり、建物が完成する前に完売となることはまずありません。竣工後、2年程度で完売すれば早い方でしょう。物件によっては完売したときには築10年を超えているものさえあります。このマンションは今で築2年。新築がまだ完売していません。しかし、当然中古物件も流通市場に出てきています。

 

場所が中途半端ですね。「木場」駅から徒歩11分。途中の複合施設『深川ギャザリア』へも徒歩5分。倉庫街のような場所で、大きな車がビュンビュン走っている道路の角地。家族で移り住むには何とも夢がないロケーションです。東京メトロ有楽町線の「豊洲」駅へは徒歩14分。毎日歩くことはちょっと考えにくい距離ですね。

 

こういう場所で237戸も分譲しているわけですから、普通なら「価格で勝負」のはずなのですが、この売主にはそれも期待できませんでした。ゴールドクレストが市場より安く販売している例を、私は知りません。このあと何年も完成在庫で販売を続けることでしょう。それがこの会社が行うマンション開発のパターンです。

 

設計・施工は長谷工コーポレーション。新築のオフィシャルサイトには全体計画が分かる図版が出ていました。敷地がやや変形で、そこに4つの住棟を複雑に配しています。南向きよりも東向き、西向きの住戸の方が多いのではないでしょうか。容積を使うためとはいえ、ちょっと複雑すぎますね。もう少しスッキリとはできなかったのかなと思います。

 

ただ、設計のデザインはかなり平凡ながら、施工精度はかなり安定していると思われます。長谷工コーポレーションを、「マンション業界のユニクロ」と私は呼んでいます。「安くてダサいかもしれないけれど、モノは丈夫」という意味です。

 

価格について考えてみましょう。新築の平均坪単価は240万円台の半ばだったと推測できました。本当のところ、あと何戸残っているのかよく分かりません。流通市場を見ると、常に数戸は売り出されているようです。「新築未入居」なのか、すでに誰かが住んでいる「中古」なのかは、各売出し物件により異なると思います。ノムコムによると、参考相場価格は3,827万~7,930万円。参考相場単価は㎡あたりが60万~99万円、坪あたりが198万~327万円でした(編集部注:2018年7月21日現在)。

 

こういう物件を購入する場合、新築と中古のどちらを選べばよいのか? 答えは明解です。「新築未入居の売り急ぎ物件を買いたたく」です。新築の場合、この売主はほとんど値引きをしません。多分、新築の値引きは社長決裁です。この会社の社長は値引きよりも値上げがお好きだとか。だから、新築をお得に購入することは、ほぼ不可能です。

 

ところが、中古の場合は売主が個人です。各人で事情が異なります。時には、「多少安くても早く売ってしまいたい」という売り手も現れるはず。気に入った住戸が売り出されていれば、信頼できる仲介業者さんに頼んで値引き交渉を仕掛けてみましょう。こういうのはダメモトが肝心です。何戸めかに、交渉に応じてくれる売り手に当たるかもしれません。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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