首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,江東区,パークタワー東雲

(写真はイメージです)

 

パークタワー東雲

 

売主・三井不動産レジデンシャル
東京臨海高速鉄道 東雲駅 徒歩7分 東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
全588戸 2014年1月竣工 43階建て

 

反対運動に勝利し堂々開発

 

計画段階においてキャナルコートの住民から相当な反対運動がありました。しかしながら、キャナルコートの街区外でもあります。そのため、キャナルコートの建築協定を守る必要がなかったとか。それが原因となって、相当の反対運動が起こったのです。訴訟もあったけど、住民敗訴で決着したようですね。三井不動産レジデンシャルにしては、こんなにもめたケースは珍しいと思います。

 

場所は、なんとも微妙なところにあります。「東雲」駅へ徒歩7分。「辰巳」へも10分です。イオンへは4分だそうです。「辰巳」へは少し歩きますが、両駅を利用できることはそれなりのメリット。「東雲」へ徒歩3分の「湾岸タワー」と比べると、どっちもどっちでしょうか。プラウドタワーと比べても、どちらがいいとは言い難い立地ですね。ですから、プラウドタワー、湾岸タワー、そしてこのパークタワーの立地を比較しても、どれがもっとも優れている、とは言い難いものがあります。

 

充実の共用施設だが・・・

 

「ドッグラン」というペットを思いっきり走らせる場所が備わっています。犬は喜びますね。散歩に連れ出す方もラク。一応、外気に触れて空も見える場所だそうです。

 

ほかの共用施設は茶室に図書館、ファーマーズパークと呼ばれる入居者のための菜園、とほかではあまり聞かない施設。ミニショップにベーカリーが入りますが、この規模で維持できるのですかは不明です。そのうち管理費からの持ち出しが多くなって閉鎖、なんてことにならなければよいと心配してしまいます。

 

そのほかにも320台のタワーパーキングができたようです。20~30年後でしょうが、設備の更新に莫大(ばくだい)な費用が発生します。それにけっこうな台数ですね。月額使用料は2万3,000~2万7,000円。それだけ負担しても車を持ちたい人が半分以上もいるでしょうか。また、最近では普及が進んだカーシェアリングもあります。

 

三井には珍しいエバった建物デザイン

 

建物の形状が、三井にしてはちょっと偉そうな感じです。キャナルコートの中では存在感が出すぎるような気がします。もっとも、三井はここが「キャナルコートではない」と強弁しているようです。たしかに名目的にはそうかもしれませんが、誰がどう見ても同じ街区内。もう少し融通をきかせてあげてもよかったと思いますよ。もちろん、購入して住む人にとっては関係ないことかもしれません。

 

新築販売時には免震構造とかオールダンパーなどを売り物にしていましたが3.11以後に建設工事を始めるタワーマンションなら、こういう構造は当たり前になってしかるべしもの。わざわざ大きな声で叫ぶようなものではないと思いました。

 

間取りはそれなりに工夫がみられる

 

間取りは60㎡からのファミリータイプが中心。まずまず、工夫されているようで、変なレイアウトはなかったはずです。それにしても、タイプ数が多いですね。

 

また、タワーだけあって乾式壁が多用されているのが気にかかりました。遮音性や断熱性が「湿式と変わらない」と説明されるでしょうが、それはあくまでもカタログデータの話。実際には施工精度によって音漏れによるクレームが多いので、ややご注意を。強い地震が起こると接合部がずれたりもします。できれば、お隣との間の居室同士が乾式壁になっている住戸プランは避けた方が無難だと思います。

 

実用的で新築価格が安かった

 

このマンションが新築で販売されたのは2012年から13年。ちょうど東日本大震災のあとで市況が最悪の時でした。だから売出し価格はかなり抑えめに設定されて、平均坪単価は225万円。私の記憶では、さほど値引きはせずに売り切ったはずです。

 

新築時の売出し価格が低かったせいで、今では2割程度の値上がりが見られます。ノムコムによると、参考相場価格は4,097万~1億3,055万円。参考相場単価は㎡あたりが61万~125万円、坪単価は201万~413万円でした(編集部注:2018年7月1日現在)。

 

売り物はそこそこ出ているようです。このマンションはりんかい線と有楽町線の2線2駅が使えるところがこのエリアの他のタワーにないメリット。つまりは非常に実用的なのです。資産として考えないのなら、大いにあり得る選択肢です。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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