首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,江東区,プラウドタワー東雲キャナルコート

(写真はイメージです)

 

プラウドタワー東雲キャナルコート

 

売主・野村不動産 有楽町線「豊洲」駅徒歩11分
全600戸 2012年12月完成 RC52階

 

東日本大震災で販売時期を半年以上延期

 

このマンション、新築時の販売開始時期は当初、2011年の4月に決まっていました。それに合わせて準備していたら、3月11日に東日本大震災。当然のことながら販売は「無期延期」となって、広告はストップしてしまいました。ところが、すでに建築確認は取った後なので、そこからの設計変更には大きな制約がありました。

 

地震の前に計画されたので「免震構造」でも「制震構造」でもない、「普通」の耐震構造でした。実のところ地震に対しては、特別には何もしていません。ただし、施工の大林組が「150N」という強度のコンクリートを建物全体に使用して、耐震性を高めているそうです。

 

しかし、3.11の震災以降「盛り込めるだけの地震対策を追加で盛り込んだ」というだけあって、構造以外の地震対策はまずまず行き届いています。具体的には、非常用発電機の稼働時間を24時間に延長したことなどです。しかし、その24時間が過ぎればエレベーターは止まります。だから、最近売り出されたタワーマンションは、ほとんどが「72時間」。それだけで、すでに時代遅れになってしまっているのです。

 

また、大きな地震が来れば、電気が1週間程度はストップすることは1995年の阪神淡路大震災で経験済みです。結局は、根本的な解決でないことはお含み置きください。

 

東雲エリアのノッポなランドマーク

 

総戸数は600戸、地上52階といいますから、湾岸エリアでも「かなりノッポ」には違いありません。少なくとも、今のところ東雲エリアでは一番背の高いマンションだと思います。

 

そしてこの物件の交通スペックは、「豊洲」駅へ徒歩11分。当時まだ販売が続いていた豊洲駅徒歩圏の住友のシティタワー2物件との競合が考えられましたが、「11分」という駅距離と価格差で、うまくすみ分けたみたいです。また、野村不動産があれほどの派手なプロモーションを展開しなければ「豊洲駅から11分も歩かなければいけない」マンションが、当時の価格水準でここまで注目されて購入者が集まったとは考えられません。

 

新豊洲のスカイズは、ここよりも遠い「駅徒歩12分」で販売されていました。だからこそタレントまで起用してここ以上に派手なプロモーションを展開していました。また、こちらは「キャナルコート街区」であり、「イオンの隣」。生活利便性を考えれば、スカイズよりもこちらの方が優れています。

 

現在、このマンションの真向かいで同じく野村不動産が『プラウドシティ』を472戸の規模で開発・分譲中です。まだ販売価格は分かりませんが、坪単価は300万円超ではないかという予測が飛び交っています。

 

このマンションの新築分譲時の平均坪単価は240万円弱と記憶しています。実はこのマンションも販売時期をずらせた関係か、建物が完成してからも何カ月か販売が続いていました。当然、値引きも行われたはず。実売の平均坪単価は230万円を切っていたかもしれません。

 

現在、流通価格はそこから1割も値上がりしたかな、という水準。ノムコムによると、参考相場価格は4,097万~1億3,055万円。参考相場単価は㎡あたりが61万~125万円。坪あたりが201万~413万円でした(編集部注:2018年7月1日現在)。

 

駅から遠いのと、派手な共用施設がないので「中古になっても」という需要は高くなさそうです。しかし、今や東雲エリアではランドマーク。イオンも近いので、中古ではそれなりに売りやすいマンションかと思います。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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