首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,江東区,ザ 湾岸タワー レックスガーデン

(写真はイメージです)

 

ザ 湾岸タワー レックスガーデン

 

売主・正友地所 りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
全456戸 2012年09月完成 RC31階

 

倒産したプロパストの開発案件

 

このマンションは、2010年に民事再生法を申請した『プロパスト』という独立専業のデベロッパーが開発しようとした物件です。『プロパスト』はかつて、湾岸エリアのどうしようもない土地を仕込み、外国人モデルを使ったド派手な広告で人々を幻惑した企業です。

 

ここも、プロパストが民事再生法を申請しなければ、当然のごとく外人タレントを使った広告を打っていたと思います。正友地所という事業主は、そのような悪弊まで引き継がなくてもよかったと思うのですが、なぜか新築販売時の広告にはマリノスの中澤(当時)が出ていましたね。何ほどの効果があったのか理解しかねますが。

 

「東雲」駅徒歩3分というけれど・・・・

 

このマンションの場所は晴海通り沿いの角地。通りに面した東側の低層階は騒音に注意すべきですね。環境としては特段、優れたところはありません。イオンショッピングセンターへ徒歩7分ですから、日常の利便性はそれなりに満たしています。

 

そして、ロケーションの最大のウリは「りんかい線東雲駅へ徒歩3分」。しかし、コレには湾岸線と国道357を越さなければなりません。心理的には「3分」よりも遠いですね。そのあたりはやや注意が必要かもしれません。

 

そして、この「りんかい線」というのが意外と使いにくいのです。表示上は「新宿28分」「渋谷23分」でした。しかし、地下鉄ダイヤになれた人間からすると、運行本数が少なく感じます。朝の8時台で1本逃すと10分も待ったりします。日中なら1時間に6本、そのうち新宿方面は4本という時間帯もあるのです。いくら駅に近いとは言っても、使い勝手が悪ければどうしようもありません。

 

間取りプランはシンプルでまずまず

 

南側の15階建てマンションを除いて周辺には高層の建物がほとんどないので、中層階以上はかなり開放的だと推測できます。海の見える住戸も多かったと記憶しています。

 

また、あの当時の分譲物件としては珍しく、不必要な共用施設がありません。だから管理費や修繕積立金の合計は豪華施設が売り物の『スカイズ』の半額レベル。なぜか、敷地内には2,000㎡の「杜」があるようですが。

 

オフィシャルページで見ることのできる間取りはシンプルですが、そう悪くないと思います。あまり工夫をしているようには見えませんが、下手にいじくりまわすよりも今のままでよいのではないでしょうか。

 

現在の流通価格は新築時とさほど変わっていません。若干値上がりしているかな、という程度です。ノムコムによると、参考相場価格は2,160万~1億2,584万円。参考相場単価は㎡あたりが54万~112万円、坪単価が178万~370万円です(編集部注:2018年7月1日現在)。しかし、新築時には販売に苦戦して、相当値引きをしていた模様です。だから販売坪単価は平均で227万円といっても、多くの人はそれ以下で購入しているはずです。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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