首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

臨海エリアの資産性の高い優良マンション,江東区,シティタワー有明

(写真はイメージです)

 

シティタワー有明

 

売主・住友不動産他 ゆりかもめ「有明テニスの森」駅下車徒歩10分
全483戸 2010年3月竣工 RC33階建て

 

有明の中では交通の便に難

 

有明エリアには豪華設備をウリにしたブリリア系のタワーが多かったのですが、このマンションはかなり地味な露出で、やや影が薄い印象があります。しかも、この物件は豊洲のシティタワー兄弟たちの影武者みたいな存在です。

 

さらに、このマンションはそもそも立地の条件があまりよくありません。ゆりかもめ「有明テニスの森」駅からは徒歩10分。この「ゆりかもめ」というのがまた、使えない路線で、タラタラ走って新橋まで26分もかかります。新橋での乗り換えも不便です。銀座へ出るには豊洲で有楽町線に乗り換えるのでしょうが、「銀座に近い、とうたっておきながら乗り換えかよ」と言いたくなります。

 

新築販売時のオフィシャルページ概要の交通表示では一番目には「JR山手線『東京』バス34分かつ有明中高前下車徒歩1分」という風に出ていました。何とも苦しいところですね。派手さがない上に「バス便」のタワーマンションとは・・・。

 

ただ、オリンピックが開催されると、バレーボールの会場となるアリーナは目の前になります。その点では少しだけ注目ですが、それで資産価値が上がるかどうかは疑問ですね。基本的に「駅徒歩10分」という不利なポジションは、半永久的に続くでしょう。

 

新築販売時が高すぎた

 

湾岸エリアにおける2004年までのマンション価格は、坪単価にして200万円未満が通り相場。2006年から大きく跳ね上がり、200万円台中盤から後半になりました。このシティタワー有明も、その延長線上で価格が設定されました。当時としては「ミニバブル価格」だったのです。

 

それで、建物が竣工してからも長らく販売が続いていました。当時の住友不動産は、今と違って竣工後に何年経過しても値引きをしませんでした。このマンションも築3年を超える頃まで販売を続けていましたね。オリンピックの開催が決まった頃まで販売していた記憶があります。

 

その当時の販売価格は坪単価200万円台の中盤から後半の印象。ひょっとしたらオリンピック開催決定後に住友得意の「値上げ」があったのかもしれません。そのあたりは、何とも確信が持てませんが。

 

現在、中古マンションとしての流通価格は新築時とさほど変わらず。ほんの少し値上がりしているような感じもしますね。ノムコムによると、参考相場価格は3,277万~1億8,754万円。参考相場単価は㎡あたりが64万~145万円、坪単価は211万~479万円でした(編集部注:2018年7月1日現在)。しかし、そもそも新築時が高すぎたのだといえるでしょう。こういう割高なマンションを買ってしまうと、今のように数少ない価格上昇期にも値上がり益を得られないことになります。

 

ただ、このマンションは「さほど値上がりしていない」というところが中古を買う側にとっては心理的な抵抗感を和らげてくれるでしょう。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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