首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産性の高い優良マンション,江東区,オークプレイス豊洲

(写真はイメージです)

 

オークプレイス豊洲

 

売主・大和ハウス工業、コスモスイニシア 有楽町線「豊洲」駅徒歩8分
全168戸 2014年2月完成予定

 

豊洲の裏手に立地する板状マンション

 

場所的には、『パークタワー豊洲』の裏側なのですが、晴海通りから直接入ることはできません。豊洲小と第五中の間を入ってから右折する順路。ちょっと物寂しいアプローチになりますね。昔の「下町・豊洲」風の場所。まあ「豊洲の裏手」と言っていい場所です。そこに168戸ですから、まずまずのボリュームですね。

 

間取り  2LDK+S(納戸)~4LDK
専有面積 68.36~90.37㎡

 

新築時の売主は大和ハウスとコスモスイニシア。大和ハウス工業が親会社で、コスモスイニシアは子会社なので、同じ会社みたいなものです。今後、合併することも予想されます。

 

プランはファミリータイプが中心。住戸はいつもの「羊羹(ようかん)切り」のようです。多少変則ですが。ちなみに「羊羹切り」とは不動産業界の用語で、道路に面する間口が奥行きの数倍はある地形の土地のことを指します。

 

道路から見て、奥に長い土地で建売分譲をする場合は電気や水道を引き込むために私道を入れなければなりませんが、道路に面する間口が長いのであれば、ようかんを切るように土地を切っても、切られた土地は全て道路に面しているので、私道を作らなくてもよいのです。羊羹切りができる地形の土地は、分譲会社にとって無駄のない魅力的な土地ということです。

 

駅までの順路は退屈で寂しい道のりが多いので、物件自体に地味なイメージが付きまとっています。そんなこのマンションの注目は、何といっても価格でした。新築時の販売平均坪単価は、なんと214万円。当時としても「安い」という感じ。今ではほぼ不可能な数字ですね。

 

現在はそこから1割ちょっと上がった水準で取引されています。ノムコムによると、参考相場価格は4,064万~7,479万円。参考相場単価は㎡あたりが57万~91万円、坪単価は188万~300万円でした(編集部注:2018年7月1日現在)。

 

ただ、「豊洲」というのは異様に中古マンションの多いエリアでもあります。この豊洲4丁目だけでも、長谷工マンションが『スターコート(740戸)』『プライヴブルー(513戸)』『アイキャナルメイツ(149戸)』と3物件もあり、それぞれ数多くの住戸が流通市場に出てきています。価格は坪単価にして、おおよそ210万円台から250万円くらい。つまり、この物件とさほど変わらないわけです。今後、市場が下落基調に入ると競合物件が多い分、下がりやすくなりそうです。

 

物件自体のスペックは、そう悪いとは思いません。「豊洲に住みたい」ということであれば、この物件は十分に選択肢に入れていただいて結構です。しかし、前述のように「エリアの脆弱性」を含んでいることをご理解した上で判断なさった方がいいでしょう。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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