首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,東京都江東区,ザ・ミッドランドアベニュー

(写真はイメージです)

 

ザ・ミッドランドアベニュー 

 

売主・新日鉄都市開発、 三井不動産レジデンシャル、NTT都市開発
総武線「亀戸」駅徒歩6分 都営新宿線「西大島」駅徒歩5分
完成 2012年3月竣工 全457戸(事業協力者住戸39戸含む)

 

立地のポテンシャルはかなり希少

 

江東区は東西に伸びる4つの鉄道路線があります。北から順番にJR総武線、都営新宿線、東京メトロ東西線、JR京葉線。このうち、もっとも古いのがJR総武線。江東区内の駅は「亀戸」だけですが、駅周辺のにぎわいは、他の3線のどの駅も及ばないでしょう。もちろんお隣の錦糸町(墨田区)には負けますが、亀戸もそれなりです。

 

そして、この『ミッドランドアベニュー』は、その「亀戸」駅から徒歩6分。かつてはおもちゃのトイザらスなども営業していた大型商業施設『サンストリート』の西側を通っている緑道公園を南に歩いたところにあります。さらに、この場所は都営新宿線の「西大島」駅からも徒歩5分です。

 

この「西大島」駅も、捨てたものではなく、ちょっとゴチャゴチャはしていますが、ダイエーやその他いろいろなお店がけっこう集まっています。ここから都営新宿線で新宿へ直通アクセスできるメリットは大きいですね。こういう条件こそ、まさに「2駅利用」といえます。そして、現地自体の環境は、近隣の方々に「こんなでっかいマンション作ってしまって申し訳ございません」と謝りたくなるほど、静かで落ち着いた環境です。

 

現にこのマンション工事開始時点では、「反対看板」が見られました。でも、反対運動にさほど積極的な感じは見受けられませんでした。一方、現地東側の緑道公園の緑はなかなかいい感じです。ただ、このエリアの用途地域は「準工業地域」。もともと、鉄関係の工場があったらしいのですが、周りがだんだん住宅地化してきて、いづらくなったのでしょうか?

 

ちょっと周辺道路が細いのが気になりますが、逆に大きな道から一歩入っているので、静寂な感じが漂います。また、緑道を挟んだ向かいは、かつて甲子園にも出場した都立城東高校。ここ数年はあまりパッとしませんが、活動は盛んなようです。練習の騒音が気になるという声もありますが、まあ、ダンプや電車が通るよりもマシかと思います。

 

新築販売時にもっとも注目されたのは、やはり価格でした。51億円といわれている土地の取得価格から勝手に積算すると、それほど高値に設定しなくても十分に事業計画は立てられたはずです。リーマンショック直後の売り出し時に観測できた平均坪単価は240万円前後。418戸を販売する「大規模」であることを考えれば当時としては230万円以下が望ましいラインでした。

 

ちょっと欲をかきすぎた、という印象でしたね。それで、販売は失速。徐々に価格は切り下げて1年後には230万円以下までもっていったようですが、完売までは相当に苦戦していました。その原因のひとつは、当時としてはまれにみるほど「低仕様」だったそうです。2,450mmの「低天井」で、下り天井部分は1,800mmだそうです。あの当時の基準とすればかなり低いですね。さらに、オール電化というのは、今になってみれば随分と不便な仕様。停電の間は「お手上げ」ということですから。

 

値崩れした物件が狙い目

 

現在、中古市場での相場観は新築時の販売価格とほとんど変わりません。ノムコムによると、参考相場価格は3,801万~8,813万円、参考相場単価は㎡あたりが63万~102万円、坪あたりが208万~337万円でした(編集部注:2018年7月14日現在)。一時的には新築時を下回っていたのですが、ここ1年ほどは都心の局地バブル影響を受けて、強気の売出し価格が目立ちました。このマンションも、今後の値崩れが狙い目です。

 

交通スペックは悪くありません。売るにも貸すにもそれなりに有利。相場が軟化した時点で売り急ぎ物件を狙うのは上手な買い方です。定点観測を続けるには格好の物件かもしれません。

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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