・7月3日、国税庁が2018年の路線価を発表
・銀座地価は2年連続でバブル期を超えた
・五輪・インバウンド・オフィス需要で大都市が絶好調、地方でもニセコなど圧勝組も

 

 

2018年7月3日に国税庁が発表した2018年1月1日時点の路線価によると、日本一地価が高い場所として有名な東京都中央区銀座5丁目の文具店「鳩居堂」前は1平方メートル当たりの地価は4,432万円(前年4,032万円)となり、過去最高だったバブル期(1992年)の3,650万円を2年連続で大きく上回りました。

 

全国32万あまりの地点の平均値も前年比で0.7%のプラス、3年連続の上昇。東京は前年比4.0%で5年連続の上昇となりました。東京オリンピック・パラリンピックに向けた大規模再開発や訪日外国人旅行客の増加による消費の高まりが引き続き、上昇を牽引しているもようです。ただ、大都市圏と地方との二極化傾向も依然として続いているようです。

 

銀座

(写真はイメージです)

 

インバウンドと五輪用再開発が東京の地価を牽引、23区周辺にも波及

 

銀座の地価がバブル期超えの過去最高額を記録した2017年に引き続き、伸びを示しました。松坂屋銀座店跡に誕生した『GINZA SIX』、『東急プラザ銀座』、「プランタン銀座」がリニューアルした『マロニエゲート銀座2&3』など、再開発やリニューアルした施設が絶好調です。このほか、外国人旅行者に人気の免税店やドラッグストア、『ユニクロ』『ZARA』など国内、海外の若者に人気のファストファッションの売上も相変わらずで、テナント賃料の上昇が地価を押し上げています。

 

ただ、上昇率はやや鈍化しています。鳩居堂前を見ても、2017年が26.0%の上昇率だったのに対し、2018年は9.9%にとどまりました。そのかわり、今年は23区の周辺部での顕著な上昇率が見て取れます。いずれも、世田谷や品川、足立など利便性の高いエリアです。

 

品川区小山3丁目「武蔵小山商店街通り」の上昇率は前年より3.5ポイント高い7.3%。東急目黒線の武蔵小山駅前で、大型タワーマンションなど複数の大型再開発が進んでいます。世田谷区玉川2丁目「玉川通り」の上昇率は13.2%と前年の12.4%をさらに上回っています。東京急行電鉄などが運営する二子玉川駅直結の商業施設『二子玉川ライズ』の集客力は大きいものがあります。

 

近年、大きくイメージアップから「住みたい街ランキング」にも出てくるようになった足立区千住3丁目「北千住駅西口駅前広場通り」の上昇率は前年より2.8ポイント高い14.5%に達しました。JR常磐線や東京メトロ・日比谷線など5路線が乗り入れる高い利便性と大幅によくなった街のイメージを背景に、マンション開発が相次いでいます。

 

不動産調査会社「東京カンテイ」の研究員は日経新聞の取材に対し「価格が上がりすぎた都心は投資意欲が下がり、上昇傾向に一服感が出始めている。上昇の余地がある周辺部でも交通利便性が高いエリアは、マンションなどの開発がにわかに活発になってきた」と指摘しています。

 

地方でもインバウンド、ニセコが圧勝

 

税務署別の最高路線価で上昇率が最も高かったのは、4年連続でスキーリゾートとして人気の北海道倶知安町山田「道道ニセコ高原比羅夫線通り」でした。上昇率はなんと、前年比88.2%で、バブル期並みのすごさです。ニセコは「日本で最も国際的なリゾート」といわれ、街の商店の看板や物価が外国人の富裕層ターゲットに変貌しています。不動産取引も活況で、外国資本による高級ホテル、別荘、コンドミニアムなどの建設ラッシュも要因とみられます。

 

このほか、外国人観光客が激増した大阪や京都、神戸でも地価は上昇しています。観光資源がなく、こうした恩恵を受けられない地方のエリアは下落が激しく、過疎化も進みます。生き残りをかけた知恵合戦が求められるでしょう。

 

また、北陸新幹線が開業した金沢市や、古都のある奈良市などは外国人・日本人観光客が増えて地価が上昇しました。しかし、県全体で見れば下落しています。ピンポイントの人気エリアから裾野が広がっていかない現実も浮き彫りになっています。

 

景気好調を受けオフィス需要が堅調

 

6月8日、2017年度の国の一般会計税収がバブル景気直後の1991年度以来、26年ぶりの高水準となる58兆円になったことが判明しました。景気回復を背景に所得税、法人税、消費税の基幹3税がいずれも増収となったということです。前年度よりも3兆円前後は上回ったとみられます。

 

こうした好調な企業業績からの大都市圏でのオフィス需要増大も地価上昇につながっているようです。最も上昇率が大きかったのは神戸「三宮センター街」で22.5%を記録しました。これを筆頭に、5大都市が京都「四条通」21.2%、名古屋「名駅通り」13.6%、横浜「横浜駅西口付近」13.3%、福岡「天神2丁目」11.1%、東京「銀座鳩居堂前」9.9%ーの順で続きます。

 

最近は新興企業を中心に、これまでの画一的なオフィスとは異なり、働き方改革を意識して快適で広さ的にも余裕のあるオフィスづくりをする企業が東京を中心に増えていることも、オフィス業界を潤わせているようです。

 

路線価

 

主要道路に面した土地の1平方メートルあたりの標準価格(1月1日時点)を示し、相続税や贈与税の算出基準とする価格です。2018年分の調査地点は約33万カ所で、国土交通省が公表する公示地価より対象地点が多いため、土地の相場をより詳細に把握できるのが特徴となっています。同一地点では、公示地価の約8割の水準です。

 

参考サイト

国税庁ウェブサイト 

日経新聞 

「路線価、オフィスけん引 18都道府県で上昇  地方、訪日客効果で二分」

「都内路線価4%上昇、23区周辺部にも波及 18年分」

時事通信 

「税収、58兆円台に上振れ=景気回復で26年ぶり高水準-17年度」

 

(不動産のリアル編集部)

 

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