首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,中央区,マジェスティハウス新宿御苑パークナード

(写真はイメージです)

 

マジェスティハウス新宿御苑パークナード

 

売主・パナホーム JR中央・総武線 「千駄ケ谷」駅 徒歩8分
195戸(事業協力者住戸69戸含む) 2014年1月完成 10階建て

 

外苑西通り沿いの195戸

 

このマンションはもともと『富士コープ』『野口ハウス』『大京町マンション』という、3つのマンションの共同建て替え事業だそうです。それにしても、よく話がまとまったと思います。3つのマンションは計115戸だったそうですから、半分以上の方が新しい住まい(事業協力者住戸)に残ったことになりますね。

 

それでも195戸中69戸というのは割合が高い方だと思います。管理組合で多数派を占めていることはほぼまちがいなし。マンション別に派閥は分かれるかもしれませんが、「旧住民」というくくりの中ではひとつにまとまるでしょう。何といっても、ややこしい話し合いを何年も重ねて合意に至ったのですから。そういった意味では、新しいマンションの住民は階層化しているでしょうね。そのあたりが少し心配です。

 

しかし、新宿区で195戸というのはかなり大規模です。ただこのマンションにはそれほど華やかさがありません。場所は、「四ツ谷3丁目」にも「千駄ヶ谷」にも歩けるところ。慶應大学病院はすごく近いです。もちろん、新宿御苑は身近な生活圏といっていいでしょう。まあ、前の道路にビュンビュン車が走っていること以外、子供を育てるには悪くない環境かもしれません。

 

間取りを見ると、コンパクトタイプとファミリータイプが混じっていました。ただ、比べるとファミリーの方が若干多かったようですね。住棟が「ロ」の字になっているせいで、南向きと東向き、そして西向きに分かれています。どれも、上層階はそれなりに開放感があると思います。

 

希少な千駄ヶ谷物件

 

新築販売時、坪単価は300万円台後半という当時としてはバカ高水準。多分、そのままでは売れなかったはずで、相当の値引きがあったと推測します。まあ、1割引きでも360万円前後ではなかったかと思います。というわけで、現在でも値上がりしたとは言えません。中古マンションの流通量はあまり多くないのですが、相場観としては坪単価300万円台の後半ではないでしょうか。ノムコムによると、参考相場単価は㎡あたり102万~203万円、坪あたりは337万~671万円。参考相場価格は5,848万~2億4,748万円でした。

 

このマンションは、地味ながら希少な千駄ヶ谷物件。資産価値が盤石とまでは言いませんが、そこそこ評価できます。あと数年経過すれば、元の地権者住戸が相続のピークを迎える可能性があります。そうなれば、価格には下落圧力がかかるはず。そこまで待ってみても悪くはないと思います。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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