首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年　東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

（写真はイメージです）

ザ・パークハウス 西新宿タワー60

売主・三菱地所レジデンス他　東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分
全976戸（事業協力者住戸含む）　2017年8月完成　地下2階地上60階建て

最大のネックは駅への遠さ

そもそも、集合住宅の中でもタワーマンションという形態は土地を有効活用できることがその存在価値の基本です。限られた敷地の中でより多くの床面積を生み出すことで、多くの人がその場所に住める、というところがミソ。そのためには、より多くの人が「住みたがる」場所でなければ、そもそもタワーマンションをつくる意味はないのです。その点、ここはどうでしょうか？

確かに、西新宿エリアです。ちょっと東側にはニョキニョキと高いビルが建っています。「新宿副都心」などという言い方が一時期、流行りました。その後、都庁が移転してきたので、本物の都心になってしまいました。しかし、格式のあるビジネス街の座は依然、大手町のまま。西新宿は、東京の中でも未だに新興のオフィス街です。

その西新宿エリアにあるのですから、このマンションは当然タワーであってもいいはず。しかし、最大のネックは東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩9分、都営大江戸線「都庁前」駅徒歩8分、都営大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩7分と、どの駅にも少し遠いことです。

私としては、タワーマンションというものは都市の必要悪的存在なのだから、できる限り駅に近い場所にあらねばならないと考えています。せいぜい駅徒歩5分以内が許容範囲かと。しかし、このマンションはいちばん近くて駅徒歩7分、しかも地下かなり深いところを走っていることで知られる大江戸線です。

駅からの距離というものは、駅の出入り口からマンションの敷地までを測ります。したがって、実際に改札を経由してホームに到着するまでは、この分数の中にはカウントされていません。大江戸線の場合、きっとプラス3分じゃきかないでしょう。だから「7分」というのは実際の10分以上ということになります。

丸ノ内線はさほど潜らなくてもホームにたどりつけます。だけど、徒歩9分です。タワーマンションを建てるにしては、少し離れすぎていますね。入居後10年後、中古で売却するとします。誰も手伝ってくれないし、広告が打てるわけでもありません。ただの「丸ノ内線・西新宿駅徒歩9分　築10年」のタワーです。ほかにもっと良い条件を備えた中古タワー物件が、山のように中古市場で流通しているはずです。

そういった中で、このマンションのアピールポイントは何でしょうか。真っ先に「価格が安ければ」ということになります。つまり、資産価値がわりあいに脆弱(ぜいじゃく)なのがこのマンション。いかにも「新築の罠(わな)」にはまりそうな物件でした。

高さがすごいことが資産価値にプラス

ただ、若干の救いはあります。それは、このマンションが60階建てであり、都内最高峰クラスということです。タワーマンションの魅力の第一は眺望であり、開放感でしょう。幸いにして、このマンションの西側には眺望を阻害する建物が少な目で、うまくいけば富士山の見える住戸も多くなるはずです。中古マンションになった時の最大の魅力はそこでしょうね。

さらに、再開発エリアであるということ。10年後には街の風景がガラリと変わって、みんなが知っているスポットになっている可能性もあります。そうなれば、資産価値にも好影響を与えることでしょう。このマンションは新築での発売時が、今の局地バブルが大いに盛り上がっていた頃。都内最高峰のマンションだけに、かなり目立った存在でした。それだけにスムーズに完売しました。平均坪単価は355万円前後であったと記憶します。そろそろ築1年が経過しようとしています。

実のところ、このマンションは値上り目的や中国人の爆買いが相当あったと私は勝手に推測しています。それらは現在、市場で売り出し中。ここ1年で完成したタワーマンションの中でも、もっとも売り出し住戸が多い物件として業界で認識されています。

現在の相場観は坪単価にして400万円台の前半。ノムコムによると、参考相場単価は㎡あたり101万～286万円、坪あたりは333万～945万円。参考相場価格は3,641万～4億4,939万円だそうです（編集部注：2018年6月3日現在）。値上がりはしていますが、実感としては2割弱。ここ数か月は下り基調なので、もう少し待てば、新築販売時点の価格まで下がるのではないかとにらんでいます。

榊淳司（住宅ジャーナリスト）
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』（イースト新書）、『マンション格差』（講談社現代新書）など。