首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,中央区,ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー

(写真はイメージです)

 

ブリリアザタワー東京八重洲アベニュー

 

売主・東京建物ほか  山手線 「東京」駅 徒歩16分
全387戸 2017年11月完成 地上30階 地下1階建

 

「八丁堀」駅至近

 

このマンションの新築販売時における「交通」表示は以下の通りでした。

 

JR山手線他「東京」駅 徒歩16分
JR京葉線「八丁堀」駅 徒歩1分(サブエントランスより)
東京メトロ日比谷線「八丁堀」駅 徒歩4分
東京メトロ東西線「茅場町」駅 徒歩9分

 

多分、このマンションに住む人が一番使う駅は、日比谷線の「八丁堀」だと思います。どうしてそこを最初に表示しなかったのでしょうね。京葉線はJRなので地下鉄よりも確かに格は高いのですが、ここから東京駅へ行って山手線に乗り換えることを毎日しようと考える人は少ないはず。日比谷線の「八丁堀」駅を使うことを想定する人が圧倒的に多かったはずだと思います。京葉線のホームは深すぎて使いにくく、東京駅の端っこに入りますから。

 

立地はすこぶるタワーマンションらしいところです。東京駅からは徒歩16分と少し離れていますが、歩けます。また、周りにタワーマンションがないので中・上層階からの眺望はよさそう。南側が広い道路になっているので、日当たりも良好です。交通量は多いところですが、タワーなので仕方ないと考えるしかありません。

 

八丁堀近辺は雑多な街並みですが、日常生活のニーズを捉える食品スーパーなどもポツポツあるのでそれなりに便利。近頃はおいしそうな飲食店も増えてきて人気上昇中だとか。銀座は徒歩圏ですし、日比谷線を使ってもすぐです。

 

ただし、立地のステイタス感はあまりよくありません。まあ「ゴチャゴチャしたところ」といった感覚。したがって、マンションの資産評価はさほど高くないエリアではありました。

 

底堅い資産価値

 

新築販売時の平均坪単価は400万円台の前半だったと記憶しています。しかし、価格差を相当つけていました。つまり、10階台まではほぼ300万円台でしたが、20階以上は軒並み400万円台、プレミアム住戸は500万円台の後半でした。そんなすごい価格設定でしたが、人気もすごかった。販売は1年を掛けずに完売していたご様子です。

 

その頃、相談にお見えになった方に、私はこう助言していました。「このマンションは1割から1割5分ほどバブっています。バブルが弾けるとその部分が短期間に下落していきます。バブルがいつ弾けるかは分かりません。しかし、そのことを覚悟できるのなら買ってもいいと思います」

 

また、私の資産価値レポートにはこう書いていました。「入居時にバブルが弾けていれば、すぐに売っても1割安かもしれません。逆に、このバブルが続いていればいきなり1割か2割高く売れる可能性だってあります」

 

現在、新築販売時よりも1割程度価格が上がっている様子がうかがえます。しかし、どうやら今がピークな感じですね。一部住戸は値下がり覚悟で損切りされたケースあるようです。ノムコムによると、2018年6月時点での参考相場価格は4,870万~3億1,935万円。参考相場単価は㎡当たり112万~265万円、坪あたりでは370万~876万円でした(編集部注:2018年6月3日現在)。

 

このマンション、実は資産価値がわりあい底堅いと思います。八丁堀というのは確かにブランド立地ではないのですが、この物件はやや別格。「東京駅へ歩ける」という特殊性があるので相場観が下がり始めても坪単価にして300万円を割ることはなさそうな気がします。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

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