首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,港区,ザ・パークハウス西麻布レジデンス

(写真はイメージです)

 

ザ・パークハウス西麻布レジデンス

 

売主・三菱地所レジデンス 日比谷線 「広尾」駅 徒歩6分
全190戸 2014年5月完成 RC一部S 24階

 

銀座にも六本木にも行きやすい

 

外苑西通りというのは東京の中でもかなりおしゃれな通りなのですが、環状道路なので交通量はそれなりです。この物件はその通りの西側に立地します。場所は、西麻布の交差点を少し南に入ったあたりです。そのまま進めば東京メトロの「広尾」駅。交通スペックは以下のとおり。

 

・東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分
・東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅 徒歩12分
・東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩14分
・東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩17分

 

上記のように、日比谷線の「広尾」駅までは徒歩6分とまあまあ近くて便利です。そのほかの駅まで歩くとなると、やや遠いですね。六本木の繁華なあたりまでは何とか歩けますが、坂も上ることになりますので、「12分」より距離感があります。ここに暮らして電車を利用するのなら、もっぱら「広尾」駅を使うことになりそうです。日比谷線を使えば銀座へのダイレクトアクセスができるのはうれしいですね。

 

こういったタワー型の都心居住用のタワーマンションは、何といっても場所の利便性がもっとも重要です。その点では、このロケーションはやや中途半端かもしれません。駅からデッキで直結しているわけでもないですから。周辺には日本赤十字医療センターや成城石井、有栖川記念公園もあって、とても住みやすいのではないでしょうか。ただ、いわゆる「都心のアクティブライフ」のようなものはイメージしにくいかもしれません。

 

眺望は非常によさそうです。北側のアパホテル以外に目立った高層建築物がないので、東西南側にタワーマンションのメリットである開放感や眺望を存分に得られるのではないでしょうか。ただ、それもやはり場所柄、未来永劫というわけではないと思いますが。

 

マンション全体の間取りと面積は以下の通りです。

 

間取り   STUDIO~3LDK
専有面積  42.01~124.47㎡

 

ターゲットの家族構成を絞りきれなかったのか、シングルユースから120㎡の大型住戸まで幅広いプランが用意されていました。また、間取り自体はタワーの制約をうけながらも、それなりに使いやすい空間を目指した跡がうかがえます。ただ、プロの眼から見れば、まだまだ注文を付けたくなるところはあるのですが。

 

変則的な外観に違和感も

 

街のイメージに合わせたのか、外観は非常にオシャレです。少しこりすぎのような気もします。特に、上層階については「何なの、アレ?」という感じ。住まいとは、まず何よりも「住み心地」を優先させるべきで、外観のデザインありきでは、ロクな結果になりません。その点、多くの建築家は反省すべきだと思います。ここが住み心地に影響しているかどうかは分かりません。

 

上層階の住戸がどうなっているのかは詳しく分かりません。しかし、ガラスウォールというのは住友不動産のタワーが実証しているとおり、見た目はよろしいのですが、内側住戸の快適性をかなり犠牲にしています。しかも、窓が開かず、ゴンドラで清掃するためにそのコストが管理費にはね返ってしまいます。なぜこんなデザインを採用したのか、大いに疑問です。しかも、その階の住戸は異様な高値がつけられていたそうです。もちろん喜ぶ方がいるから成立するのでしょうが、決して健全な住まいのあり方ではないと思います。

 

価格は値上がりしている

 

分譲当時、「広尾」駅徒歩6分のタワーマンションだと、普通のタワーなら坪単価にして400万~450万円あたりがひとつの目安でした。この物件は、私から見ると「高値挑戦」には向かなかったのですが、やはり売主企業である三菱地所レジデンスは売り出し当初、弱気な価格設定でした。ビックリしたのは、2013年頃の第1期で40㎡台が4,000万円台だったということ。ここだけ、極端に安かったですね。多分、北側のアパホテルとお見合いになっている住戸を「価格的魅力」でさばいてしまおうという意図だったと思います。

 

また、最上階あたりの124㎡住戸は、坪単価が700万円台の中盤と推定されました。それにしても、カツカツのシングルが住みそうな40㎡台と、成金趣味のペントハウス(欧米のマンションやアパートで、最上階につくられる特別仕様の高級な住戸のこと)が同じマンションの中にあることを、事業主の企画担当者は不自然に感じなかったのでしょうか? まあ「売れれば何でもいいや」という感覚だったのでしょう。

 

相場観としては坪単価600万円弱です。ノムコムには2018年4月の時点での参考相場価格として、5,598万~4億1,068万円、㎡単価としては128万~330万円(坪単価423万~1,090万円)と出ていました(編集部注:2018年4月30日現在)。ただご多分にもれず、このマンションも値上がり狙いで購入された住戸が大量に売り出されていますが、成約はわずか。まあ、実力は400万円台半ばでしょう。西麻布の渋い街が好きな人には、こういうタワーは似合わないかもしれません。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、港区の優良マンション

≫ ザ・ヒルトップタワー高輪台

≫南青山マスターズハウス

≫ プラウドタワー白金台

≫ グランスイート麻布台ヒルトップタワー

 

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