首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

資産価値の高い優良マンション,港区,南青山マスターズハウス

 

南青山マスターズハウス

 

売主・丸紅、住友商事、住友不動産  銀座線「外苑前」駅徒歩8分
全177戸 2012年3月完成 9階建て

 

東向きの眺望は青山霊園だが…

 

このマンションの一番の特徴は、約半数の住戸が青山霊園側にバルコニーを置く「お墓ビュー」になっているらしきこと。通りはさんで東側は青山霊園です。

 

マンションの敷地は南北に長い形状。素直に作れば、西向きと東向き住戸になります。西向き住戸は低層階がマエタテ懸念(将来、目の前に何が建つ可能性があること)。東向きは「お墓ビュー」。難しい物件です。

 

新築当時、オフィシャルページに表示されていた「現地9階相当からの眺望」という写真には手前側にバッチリお墓が入っていました。その向こうには六本木ヒルズや東京タワーが見えてはいましたが。ただ、お墓といっても日本で一番高級なお墓です。そうそうヘンなものは出てこないと私は思いますが。

 

建築中には反対運動ののぼり旗も見られました。現地の西側にはごく普通の戸建住宅が立ち並んでいます。彼らにとってこのマンションは日照を奪うとんでもない存在。マンションができることに「諸手を挙げて賛成」とはいかなかったのでしょう。

 

少しネックなのが、港区物件としてはどの駅からもやや遠いことでしょうか。「外苑前」から「8分」との表示ですが、実際に歩くと、もう少し距離感を覚えますね。軽く10分以上な感じ。「乃木坂」や「表参道」からも歩きにくいですね。

 

ですから「南青山」というアドレスであっても不動産の資産価値としては手放しでは評価されないかもしれません。そのあたりが、新築時の販売状況にも影響していたようです。当初は「南青山に住まう」というキャッチコピーでかなりの広告を投下したようですが、場所のハンディまでは超えられなかった様子。「Aoyama, Japan Beauty 日本の美と出会った青山」。次は「南青山の杜、最前列に住まう」になっていました。ただ、「南青山の杜」といってもお墓の緑ですからねえ。

 

西向きの高層階を選ぼう

 

そうはいっても、世の中に「南青山アドレス」のマンションは非常に少ないため、それがほしい人にとってはこのマンションにも大きな魅力を感じられるでしょう。ただ、できることなら西向き住戸の高層階を選びたいものです。その方が売却や賃貸の場合にスムーズに決まりそうです。

 

新築時の販売価格は坪単価にして400万円弱でした。現状の相場観は坪単価300万円台の後半から400万円台の中盤。この局地バブルにして、さほど高騰していませんので、非常に手頃です。こういう物件の場合、超弱気価格で売り出す住戸がたまに出てきます。親しい業者さんにウォッチングを依頼して、素早く捕まえるのも賢い買い方でしょう。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、港区の優良マンション

≫ ザ・ヒルトップタワー高輪台

≫ ザ・パークハウス西麻布レジデンス

≫ プラウドタワー白金台

≫ グランスイート麻布台ヒルトップタワー

 

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