首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は不動産への愛ゆえの辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

資産価値の高い優良マンション,港区,ザ・ヒルトップタワー高輪台

 

ザ・ヒルトップタワー高輪台

 

売主・総合地所他 都営浅草線 「高輪台」駅 徒歩1分
全225戸 2010年3月竣工

 

賃貸仕様のため激安だった

 

このマンション、新築時には2010年頃に販売されていたのですが短期間で完売してしまいました。それも、そのはず、めちゃくちゃ「安かった」のです。当時販売されていた住戸の平均坪単価は370万円だったそうです。

 

坪単価で申し上げても、感覚でご理解いただけないかもしれませんが、たとえば、そのころ麻布十番あたりで販売されていた三井不動産レジデンシャルや住友不動産のタワーマンションは、ともに坪単価400万円台でした。その両物件はそれぞれ、駅に近いとはいえ3、4分は離れています。

 

一方こちらは、マイナーな浅草線とはいえ「高輪台駅徒歩1分」。ほぼ駅の真上で、雨の日はぬれることなく自宅へ戻れます。それでいて、坪単価は370万円ですから、麻布十番の2つのタワーに比べて2割から3割も安かったのです。

 

こういった好条件を市場が見逃すわけがありません。広告を始めたのは2010年の春ごろだったと思いますが、秋には完売していました。ただし、その安さには理由がありました。中身が「賃貸仕様」だったのです。もともとはファンドが賃貸運用のために建てていたものが、ファンドバブルの崩壊で買い手が付かなかったのか、急遽、「分譲」になってしまったと。

 

名乗りを上げたのが、今の売主3社(実質2社)なのです。だから、住戸の中身は「賃貸仕様」。当時、同じようなファンド流れマンションに、武蔵小杉の「リエトコート」がありました。あちらは、売主の住友商事が欲を出しすぎたので、完売までは何年もかかっていました。でも、こちらはそういうケースに「学んだ」のでしょう。当時としてはっきりと「売れる」ところに価格をあわせてきました。

 

元が「賃貸マンション」ですから、分譲仕様を見慣れている方にとっては、かなり「チープ」な印象をもたれると思います。できるだけ安上がりな設備・仕様にしておいて、10~15年程度でリフォームしていくことを想定していたのだと思います。

 

また「分譲」されることが決まった段階ではすでに中身もほとんどできていたらしく、そこから変更するということも不可能だったのでしょう。だからこそ、思い切った価格政策を取ったのだと推測します。

 

駅直結は賃貸運用にも最適

 

賃貸仕様だけあって、タワーマンションにありがちな共用施設はありません。せいぜい、フィットネスルームくらいです。でも、それはそれで良いことだと思います。ただし、管理費は一人前以上の水準だと思いますが。

 

また、そもそもが賃貸用ですから、間取りはシングルやディンクス向けの狭いタイプが多いようです。プランも、分譲のように担当者が「練りに練って」という感じではありません。

 

現在、このマンションの相場観は坪単価400万円台の半ば以降。新築時よりも3割前後も値上がりしています。しかも「駅徒歩1分」ですから、資産価値はかなり安定しています。特に賃貸運用を行うのならもってこいの条件でしょう。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、港区の優良マンション

≫南青山マスターズハウス

≫ ザ・パークハウス西麻布レジデンス

≫ プラウドタワー白金台

≫ グランスイート麻布台ヒルトップタワー

 

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