首都圏で毎年、増え続ける分譲マンション。しかし、その資産価値を長く保つことができるものは限られるのではないでしょうか。不動産の価格は、利用価値で決まるといわれます。

 

その不動産を利用する人間の数が減っていく近未来、利用価値は低くなるため、価格は下がっていきます。住宅ジャーナリスト、榊淳司氏は近著『2025年 東京不動産大暴落』でこう警鐘を鳴らしました。

 

各メディアで健筆をふるう榊氏は辛口で知られますが、そんな榊氏にも資産性や流動性からその価値に脱帽したマンションがあります。この連載では、マンションの具体名を挙げて、なぜ優れているのかを紹介していきます。

 

資産価値の高い優良マンション,港区,パークホームズ南麻布 ザ・レジデンス

(写真はイメージです)

 

パークホームズ南麻布 ザ・レジデンス

 

売主・三井不動産レジデンシャル 南北線・大江戸線「麻布十番」駅徒歩7分
全336戸 平成25年10月完成 14階建て 定期借地権

 

南麻布の閑静な場所

 

人生に、南麻布という贈り物」このフレーズは新築で販売されていた時の広告で使われたキャッチコピー。でも現地を見ると、「南麻布といってもねー」と、言いたくなる場所です。アドレスが「南麻布2丁目」ですから、立派な南麻布ではあるのですが…。

 

新築時の広告では、有栖川宮記念公園を広告のビジュアルに使っていました。ただ、このマンションからは簡単に歩いて行ける距離ではありませんね。

 

地下鉄の「麻布十番」駅からは徒歩7分、「白金高輪」からは徒歩9分。このスペックは高く評価できます。しかも、桜田通りからは一画、入ったところにありますので、閑静です。これが「贈り物」と呼ぶにふさわしいのかどうかは、各自のご判断になります。

 

定借のデメリットは理解して

 

定借というのは、敷地を50年後には返さなければいけない代わりに土地代が安くなるので、物件価格も抑えられる、というのがメリットのはずです。しかし、そこには大きな罠(わな)があるのです。今、中古で購入して10年住んでから売ろうと思ったら、残りは35年。20年住めば、残りは25年しか残っていないことになります。そういった物件に大金を払おうという人は限られるのではないでしょうか。つまり、リセールバリューがやや脆弱(ぜいじゃく)なのです。

 

中古市場では、「定借物件」と紹介されますが、定借物件を専門に扱う市場が確立しているわけではありませんし、それを探している人もほとんどいないはずです。エンドさんには「安いと思ったら、定借だったのか」と受け取られるだけかもしれません。

 

さらにもうひとつ。定借では土地部分の固定資産税を払わなくていい代わりに、地主に地代を払い続けなければなりません。45年払う総額を考えればあまりお得でない、ということもあり得ます。この物件の場合はどうでしょうか?

 

港区では割安で買える部類

 

新築販売時の推定坪単価は280万円くらいでした。当時、港区内で新築分譲マンションを購入する場合、坪単価が300万を切る物件を探すのは難しかったですね。現状、坪単価300万円台の中盤あたりが目安になるまで上昇しています。現在でも、今の港区の中でも定借な分だけ割安に購入できるといえるでしょう。

 

気になるのは駐車場の多さです。総戸数336戸に対して敷地内機械式 104台もあります。残り45年という期限があるだけに、今後10年程度経過したときに機械式駐車場の設備更新が悩ましくなりそうですね。修繕積立金を機械式駐車場の設備更新に充てる場合は、車を使っていない住民とたいていもめるのです。

 

施工は鉄骨不足や液状化で有名な清水建設です。私個人としては、結構不安なものを感じる施工主ではありますが、気にしない方にとっては別にどうってことはない話かもしれません。

 

ご自身の年齢が40歳以上で永住をお考えならご検討なさるのもひとつの選択肢かもしれません。

 

 

榊淳司(住宅ジャーナリスト)
1962年生まれ、京都府出身。同志社大法学部および慶応大文学部卒。不動産の広告・販売戦略立案の現場に20年以上携わる。一般の人々に分かりにくい業界内の情報や、マンション分譲事業の仕組み、現場担当者の心理構造などをブログ上で解説。近著に『2025年東京不動産大暴落』(イースト新書)、『マンション格差』(講談社現代新書)など。

 

 

▼他にもあります、港区の優良マンション

≫ パークコート赤坂檜町ザ タワー

≫ パークリュクス白金高輪

≫ グローバルフロントタワー

≫ パークホームズ品川 ザ・レジデンス

 

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